공인중개사 시험은 절대평가 방식으로 60점만 넘으면 합격하는 구조입니다. 하지만 방대한 범위와 과목별 특성 때문에 체계적인 전략 없이는 합격이 쉽지 않습니다. 36회 공인중개사 시험 합격자의 실제 경험을 바탕으로 과목별 공부 방법, 시간 관리 전략, 그리고 실전에서 통하는 구체적인 팁을 정리했습니다. 단순한 요행이 아니라 구조를 이해하고 꾸준히 준비하는 것이 합격의 핵심입니다.
공인중개사 공부기간과 현실적인 학습량 배분
공인중개사 시험 준비는 3월부터 기본 이론 인강을 시작해 7월까지는 자영업과 병행하며 틈틈이 학습하는 방식으로 진행되었습니다. 본격적인 집중 학습은 8월부터 시작되었으며, 8월과 9월에는 하루 평균 8시간, 10월에는 아침 8시부터 새벽 2시까지 공부하는 강도 높은 일정이 이어졌습니다. 이러한 학습 패턴은 공인중개사 시험이 단순히 머리가 좋다고 해서 붙는 시험이 아니라 엉덩이가 무거운 사람이 합격하는 시험이라는 점을 증명합니다.
최근에는 3개월 합격이나 직장 병행 합격 같은 단기 합격 사례가 많이 공유되면서 수험생들 사이에서 조급함이 커지고 있습니다. 하지만 이는 동기부여에는 도움이 되지만 동시에 스스로를 과소평가하게 만드는 요인이기도 합니다. 공인중개사 시험은 절대평가이므로 남보다 빨리 합격할 필요도, 남보다 많이 알 필요도 없습니다. 60점만 넘기면 됩니다. 타인의 공부량과 자신을 비교하는 순간 멘털이 무너지기 시작하며, 이는 결국 학습 효율을 떨어뜨립니다.
실제 합격자의 성적을 보면 1차 과목인 부동산학개론 52.5점, 민법 70점, 2차 과목인 중개실무 90점, 공법 70점, 공시법 및 세법 70점으로 평균 70.5점입니다. 1차 평균은 62.5점으로 턱걸이 수준이었지만, 2차에서 평균 80점으로 만회했습니다. 이는 과목별 난이도 편차가 크고, 한두 문제 차이로 합격과 불합격이 갈린다는 것을 보여줍니다. 따라서 공부량보다 중요한 것은 생활 리듬 관리와 꾸준함입니다. 매일 같은 시간에 앉는 습관, 하루 최소 학습량을 정해놓는 규칙, 일주일 단위 복습 루틴이 합격 확률을 높입니다.
과목별 전략과 교재 활용법
부동산학개론은 만만하게 보면 절대 안 되는 과목입니다. 역대 기출문제는 상대적으로 쉬워 보이지만, 실제 시험장에서는 입지론이나 지대론에서 예상보다 많은 문제가 출제되며, 용어 관련 문제도 까다롭게 나옵니다. 교수님의 축복이라는 교재를 활용하면 직관적으로 문제를 푸는 연습을 할 수 있으며, 특히 날개 부분에 있는 지문들을 절대 버리지 말아야 합니다. 계산 문제도 방법만 알면 쉽게 풀 수 있으므로 최소 절반 이상은 반드시 맞춰야 합니다.
민법은 보고 또 보고 반복해서 판례를 외우는 것이 핵심입니다. 초반에는 절대 기억할 수 없을 것 같지만, 세 번 이상 반복하면 자연스럽게 머리에 남습니다. 시험 직전에는 신기하게도 안 나올 것 같았던 지문들이 모두 기억납니다. 요약집의 날개에 있는 기출 지문들이 실제 시험에서 많이 출제되므로, 시험 직전 30분에 본 내용이 실전에서 나오는 경우가 많습니다. 민법은 나오는 문제가 반복해서 나오는 특징이 있으므로, 똑같은 지문들이 돌려서 나오는 패턴을 익히는 것이 중요합니다. 백선을 4~5번 이상 반복하며 틀린 문제만 따로 정리해 계속 풀어야 합니다.
중개실무는 암기 과목이지만, 출제위원들이 중개사에게 중요한 문제를 낼 수밖에 없는 구조입니다. 형벌, 자격 정지, 자격 취소, 업무정지 같은 내용은 중개사가 반드시 알아야 하므로 반복 학습하면 자연스럽게 입에 붙게 됩니다. 36회 시험에서는 중개실무가 쉽게 출제되어 90점을 받았지만, 내년에는 거래 신고 제도나 장사법 쪽에서 어렵게 나올 가능성이 높습니다.
공법은 가장 시간을 많이 투자해야 하는 과목입니다. 국토법, 개발법, 정비법, 건축법, 주택법, 농지법 등 큰 틀을 먼저 잡고 각 법마다 무엇을 배우는지 명확히 이해해야 합니다. 한 교수님의 총정리 특강 체계도 책에서 50% 이상의 단어가 나왔으며, 공법 백선을 시험 2주 전부터 반복해서 보는 것이 효과적입니다. 공법은 50점을 목표 점수로 잡고 아는 문제를 확실하게 푸는 전략이 필요합니다. 듣도 보도 못한 문제가 나올 수 있지만, 출제 비율과 난이도 분포에는 일정한 패턴이 있으므로 그 구조를 파악하는 것이 중요합니다.
공시법과 세법은 지적법 12문제, 등기법 12문제, 세법 16문제로 구성됩니다. 지적법과 등기법은 각 12문제에서 번호가 골고루 분포되므로, 확실한 문제는 확인하고 헷갈리는 문제는 안 나온 번호로 찍는 전략이 효과적입니다. 양기백 교수님의 총정리 특강 자료를 2주 동안 집중적으로 학습하면 점수가 두 배 이상 올라갑니다. 세법은 일상에서 도움 되는 과목이므로 현실에 비춰 공부하면 이해가 빠릅니다.
실전꿀팁과 시험장 대비 전략
시험 2주 전부터는 시험 시간과 맞게 하루를 시작하는 연습이 필수입니다. 아침 자습시간, 민법 준비, 쉬는 시간, 점심시간 등을 실제 시험과 똑같이 맞춰 연습하면 긴장감을 줄이고 실수를 방지할 수 있습니다. 실제 시험과 같은 사이즈의 봉투 모의고사를 풀어보는 것도 중요합니다. 봉투 모의고사는 쉬운 문제와 어려운 문제가 섞여 있어 실제 시험 점수와 매우 유사합니다.
시험 직전 2주 동안은 새로운 모의고사를 보지 말고 백선과 동형에서 틀린 문제를 반복해서 풀어야 합니다. 새로운 문제를 보면 모르는 내용이 계속 나와 멘털이 흔들리기 때문입니다. 일주일 전부터는 6과목을 모두 보는 전략으로 가되, 하루에 3과목 이상씩 돌아가며 공부해야 휘발성을 방지할 수 있습니다. 예를 들어 오전 9시부터 2시까지 세법, 2시부터 6시까지 중개실무, 7시부터 12시까지 민법 이런 식으로 월화수목 4일 동안 하루에 3과목 이상을 봅니다.
시험장에서는 호치케스가 필수입니다. 시험지가 뒤섞이면 5분 이상 시간을 잡아먹으므로 반드시 준비해야 합니다. 귀마개도 꼭 챙겨야 합니다. 시험장 분위기는 예상보다 훨씬 시끄러우며, 계산기 두들기는 소리나 주변 소음 때문에 집중하기 어렵습니다. 도시락은 긴장 때문에 먹지 못할 가능성이 높으므로 간단한 간식만 챙기는 것이 좋습니다.
굿노트 앱을 활용하면 과목별로 폴더를 만들어 모의고사와 백선을 정리할 수 있으며, 틀린 문제만 따로 표시해 반복 학습할 수 있습니다. 공인중개사 시험 어플은 역대 기출문제를 모두 제공하며, 틀린 문제만 따로 볼 수 있어 이동 시간에 유용합니다. 하루하루 어플을 사용해 매일 구체적인 학습 계획을 세우고 기록하면 강박적으로라도 계획을 실천하게 됩니다.
공인중개사 시험은 운이 아니라 구조입니다. 시험은 매년 비슷한 틀 안에서 출제되며, 출제 비율, 지문 유형, 난이도 분포에는 일정한 패턴이 있습니다. 그 구조를 파악하지 못하고 요행을 바라는 것이야말로 가장 위험한 전략입니다. 기본서를 정독하고, 기출을 반복하고, 오답을 정리하고, 생활 리듬을 지키는 단순한 과정을 끝까지 해내는 사람이 합격합니다. 시험은 특별한 재능을 요구하지 않으며, 다만 끝까지 버티는 사람을 가려낼 뿐입니다. 이것이 공인중개사 시험의 본질입니다.
[출처]
공인중개사 시험준비방법 / 부린이탈출기
: https://www.youtube.com/watch?v=eObHr0EgTVM