부동산 거래에서 등기부는 가장 기본적이면서도 핵심적인 서류입니다. 하지만 전문가조차 간혹 놓치는 함정이 등기부 곳곳에 숨어있습니다. 특히 집합건물의 대지권 누락, 갑구의 압류 이력, 을구의 근저당권 과다 설정 등은 수억 원의 손실로 이어질 수 있는 치명적 요소입니다. 등기부를 제대로 읽지 못하면 멀쩡해 보이는 아파트를 시세보다 2억 원 비싸게 사거나, 전세 보증금을 떼일 위험에 노출될 수 있습니다. 이 글에서는 등기부 표제부, 갑구, 을구에서 반드시 확인해야 할 핵심 사항들을 실제 사례와 함께 상세히 분석하겠습니다.
대지권 표시 확인의 중요성
집합건물 등기부에서 가장 먼저 확인해야 할 것은 대지권의 존재 여부입니다. 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 연립주택, 지식산업센터와 같은 집합건물은 건물의 전유 부분과 대지권이 함께 거래되는 것이 원칙입니다. 표제부에서 '전유 부분의 건물의 표시' 다음에 '대지권의 표시'라는 항목이 반드시 있어야 정상입니다. 만약 이 부분이 생략되어 있고 바로 갑구가 나온다면 심각한 문제가 있는 물건일 가능성이 높습니다.
대지권이 없다는 것은 건물만 사고 땅은 사지 못한다는 의미입니다. 실제 사례에서 한 아파트는 분양 당시 입주자들이 땅 가격을 시행사에 지불하지 않아 대지권이 등기되지 않은 경우가 있었습니다. 이런 아파트의 땅 가격은 한 채에 무려 2억 원에 달했습니다. 만약 이 사실을 모르고 시세대로 7억 원에 매입했다면 추가로 2억 원을 지불해야 하므로 실질적으로 9억 원에 아파트를 사는 꼴이 됩니다.
대지권의 표시 확인은 아는 사람과 모르는 사람의 격차가 가장 크게 벌어지는 부분입니다. 많은 매수자와 임차인이 아파트니까 당연히 대지권이 있겠지라는 전제를 가지고 있지만, 구분등기가 미완료된 건물이나 특정 시기 분양된 집합건물의 경우 대지권 미등기 상태가 실제로 존재합니다. 다만 땅 대금을 납부했으나 등기만 안 된 경우라면 법무사를 통해 수십만 원 비용으로 대지권 등기를 진행하면 되므로 큰 문제가 아닙니다. 신축아파트는 대지권 정리에 시간이 걸려 아파트 전체가 대지권이 없는 경우도 있는데, 이때는 분양계약서를 확인하고 시행사에 토지 가격까지 대금 납부가 완료되었는지 확인하면 됩니다.
표제부에서는 주소가 계약서와 일치하는지, 건물 용도가 올바른 지도 반드시 확인해야 합니다. 다세대주택을 산다고 알고 있는데 사무소나 근린생활시설로 되어 있는 경우가 종종 있기 때문입니다. 또한 전용면적과 공급면적의 차이를 이해하고 시세 조사 시 공급면적 기준으로 해야 정확한 가격을 파악할 수 있습니다. 건축물대장과 등기부 내용이 다르다면 건축물대장이 우선하므로 빌라나 단독주택은 건축물대장까지 반드시 확인해야 합니다.
갑구에서 소유권 관련 위험 요소 파악하기
갑구는 소유권과 관련된 모든 사항이 기재되는 부분입니다. 가장 먼저 확인할 것은 현재 소유자가 누구인지입니다. 갑구에서는 소유권 이전 시 빨간 줄을 긋지 않기 때문에 가장 최근의 소유자를 찾으려면 맨 아래 최신 기재사항을 확인해야 합니다. 소유자의 이름과 생년월일을 확인하고 실제 만났을 때 신분증과 대조해 보는 것이 안전합니다.
갑구에서 특히 주의해야 할 것은 압류와 가압류입니다. 세무서나 채권자가 집주인의 재산을 강제로 묶어둔 것으로, 집주인이 세금이나 빚을 갚지 못했다는 신호입니다. 압류가 말소되었다면 매매나 경매로 사는 것은 문제없지만, 전세나 월세로 들어가는 것은 위험합니다. 실제 사례에서 한 아파트 소유자는 2020년 1월에 집주인이 되었는데, 2021년 2월 김포세무서에서 압류를 설정했고 이후 말소와 재설정이 반복되었습니다. 이는 집주인의 경제적 사정이 좋지 않다는 명백한 증거입니다.
더욱 위험한 것은 소유권 이전 청구권 가등기입니다. 이것은 누군가가 이 집을 사기 위해 번호표를 뽑아둔 것과 같습니다. 돈은 나중에 주고 매매예약만 해두는 것인데, 가등기권자가 본등기를 하게 되면 가등기 설정일 기준으로 소유권이 소급되어 그 이후 설정된 모든 권리가 사라질 수 있습니다. 따라서 가등기가 있는 물건은 매매나 경매 모두 피해야 합니다.
경매개시결정등기가 되어 있다면 이 집은 곧 경매로 소유자가 바뀔 예정이라는 뜻이므로 전세나 월세로 절대 들어가서는 안 됩니다. 신탁등기가 되어 있다면 실제 소유자는 신탁회사이므로 확인 과정이 복잡해집니다. 현재 소유자로 바뀐 이후 빨간 줄이 그어진 부분에서 압류나 가압류가 빈번하게 있었다 없어졌다면 소유자의 재정 상황이 불안정하다는 의미이므로 전월세 입주 시 각별히 주의해야 합니다.
을구의 근저당권과 임차권 분석법
을구에서는 소유권 이외의 권리가 표시됩니다. 가장 흔하게 볼 수 있는 것은 근저당권입니다. 집을 담보로 은행이나 개인에게 돈을 빌릴 때 설정하는 것으로, 근저당권 자체가 있다고 해서 위험한 것은 아닙니다. 오히려 근저당 없는 부동산을 찾기가 더 어렵습니다. 중요한 것은 근저당권의 채권최고액과 보증금을 합쳤을 때 집값의 70~80%를 넘지 않아야 안전하다는 점입니다.
예를 들어 10억짜리 집에 근저당권이 4억이고 다른 권리나 임차인이 없다면, 전세 보증금은 4억을 넘지 않아야 합니다. 4억 더하기 4억은 8억으로 집값의 80%인 마지노선을 넘지 않기 때문입니다. 만약 대지권 미등기로 실제 집값이 8억이라면 총채권액이 6억 4천만 원을 넘어가면 안 됩니다. 또한 근저당권을 설정한 곳이 1, 2 금융권인지 3 금융권이나 대부업체, 개인인지도 확인해야 합니다. 3 금융권 이하라면 집주인의 신용도가 낮을 가능성이 높기 때문입니다.
전세권은 임차인이 비용을 부담하고 등기부에 자신의 이름을 올리는 것입니다. 등기부에서 임차인 이름, 전세금액, 전세기간을 확인할 수 있습니다. 하지만 전세권을 설정하는 경우는 많지 않으며, 대부분의 임차인은 전입신고와 확정일자만 받습니다. 이 경우 등기부에 나타나지 않으므로 중개사를 통해 전입세대 열람내역이나 확정일자 부여현황을 별도로 확인해야 합니다.
최근 을구에서 자주 볼 수 있는 것이 주택임차권 등기입니다. 이것은 계약기간이 지났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 못해서 임차인이 설정한 안전장치입니다. 임차권 등기가 있다면 이전 임차인이 보증금을 돌려받지 못한 상황이므로 전세나 월세로 들어가는 것은 매우 위험합니다. 매매나 경매는 권리분석에 이상이 없다면 상관없습니다. 지상권이 있다면 땅을 사용할 수 있는 권리가 설정된 것이므로 내용을 반드시 체크해야 합니다.
등기부를 발급받을 때는 열람일시를 확인하고 계약 당일 한 번 더 발급받아 내용 변경 여부를 체크해야 합니다. 페이지 수를 확인해 중간에 누락된 페이지가 없는지도 살펴야 합니다. 인터넷등기소에서 발급 시 공동담보 목록과 매매목록도 함께 선택하고, 말소사항 포함으로 보면 지워진 권리까지 확인할 수 있습니다. 요약본을 선택하면 마지막 장에 전체 내용이 한눈에 정리되어 편리합니다.
부동산 등기부에서 실제 위험은 내용을 몰라서가 아니라 알고도 설마라고 생각할 때 발생합니다. 부동산 계약에서 가장 큰 실수는 괜찮겠지라는 안일한 생각이기 때문에 항상 경계하는 태도가 필요합니다. 대지권 미등기는 가격이 저렴한 것이 아니라 위험이 숨어있다는 신호이며, 향후 재건축이나 재개발, 담보 설정에서 불리해질 수 있으므로 반드시 확인해야 합니다. 등기부 보는 법은 집을 사거나 빌릴 때 필수로 알아야 할 지식이며, 미리 공부해 두면 소중한 재산을 지킬 수 있습니다.
[출처] 부동산 경매로 내집마련 집
등기부등본 보는법 부동산 매매 전세 월세 계약서 작성시 필수! 모르면 2억 날립니다.
https://www.youtube.com/watch?v=E_J-WN3p-fQ