부동산 경매는 많은 사람들이 어렵게만 생각하는 투자 방식입니다. 하지만 경매의 본질을 이해하고 체계적인 절차를 따라간다면 누구나 도전할 수 있는 합리적인 부동산 취득 방법입니다. 경매는 단순히 저렴하게 구매하는 것이 아니라 리스크를 체계적으로 제거하는 과정입니다. 지금부터 경매의 전체 퍼즐을 완성할 수 있는 핵심 내용을 살펴보겠습니다.
경매 진행절차 9단계의 전체 흐름
부동산 경매의 진행절차는 크게 아홉 단계로 구분됩니다. 첫 번째 단계는 물건의 검색입니다. 경매 물건을 찾는 방법은 크게 두 가지로 나뉩니다. 대한민국 법원 경매 사이트를 직접 이용하는 방법과 굿옥션, 스피드옥션 같은 경매 유료 사이트를 활용하는 방법입니다. 법원 경매 사이트는 정보를 보기에 매우 불편하게 되어 있고 초보자가 파악하기에는 다소 어려움이 있습니다. 반면 굿옥션의 경우 전국 경매 물건을 볼 수 있는 기준으로 1년에 92만 6,000원이라는 비용이 발생합니다. 이제 막 경매를 시작하는 분들에게는 망설여질 수밖에 없는 금액입니다.
이러한 문제를 해결하기 위해 유료 같은 무료 경매 사이트들을 활용하는 것이 현명합니다. 물론 유료보다 자료가 다소 미흡하지만 법원 경매 사이트에 비하면 훨씬 더 많은 정보를 제공합니다. 2023년 11월 현재 경매에 나와 있는 물건은 약 17,000건 정도입니다. 평균적으로 1만에서 1만 2,000건 정도가 나오는 것을 고려하면 확실히 많이 증가되고 있는 추세입니다. 하지만 초보자가 17,000건을 전부 검색하는 것은 시간 낭비입니다. 물건 검색에 대한 범위를 좁히는 방법은 두 가지입니다. 첫 번째는 내가 살고 있는 집 근처에 물건을 검색하는 것이고, 두 번째는 약속 장소나 출장, 여행을 간다면 그 근처에 물건을 가볍게 검색해 보는 것입니다.
네 번째 단계인 법원 입찰은 경매 단계에서 가장 쉬운 단계입니다. 정해진 시간 안에 정해진 입찰표를 작성하고 보증금과 함께 입찰 봉투에 넣어서 입찰하면 됩니다. 다섯 번째 단계는 낙찰 혹은 유찰입니다. 낙찰자는 경매 용어로는 최고가 매수인이라고 부릅니다. 말 그대로 최고가를 부른 사람일 뿐 아직 해당 부동산의 주인은 아닙니다. 법원은 기존 채권 채무자 그리고 이해관계자 분들에게 낙찰이 되고 나면 일주일간 이의 신청 기간을 주고, 다시 일주일간 항고 기간을 줍니다. 총 2주의 기간 동안 아무런 이의가 없다면 최고가 매수인에게 잔금 납부 기한을 통보합니다.
시세조사와 임장의 핵심 전략
경매 진행 절차 아홉 단계 중 가장 중요한 단계는 바로 2단계 시세 조사입니다. 경매를 통해서 수익을 내기 위한 가장 기본적인 전제 조건은 저렴하게 낙찰을 받아야 한다는 것입니다. 내가 저렴하게 낙찰을 받았는지 아닌지를 파악하기 위해서는 반드시 시세 조사를 철저히 해야 합니다. 시세 조사 방법은 생각보다 간단합니다. 내가 살고 있는 집 근처에 물건을 검색했다면 실제로 그곳으로 이사를 간다고 상상해 보는 것입니다. 지금 살고 있는 집보다 좋든 좋지 않든 내가 그것을 원하든 원치 않든 그건 중요하지 않습니다.
그냥 그곳으로 가야 하는 운명이라고 생각하고 그 주변에 부동산 딱 세 곳만 들어가서 경매 물건과 비슷한 물건을 찾는다는 생각으로 전세나 매매가를 물어보면 됩니다. 부동산에 들어가는 것조차도 떨리고 무섭다면 굳이 처음부터 부동산에 먼저 들어가 보지 말고 네이버 부동산을 통해서 검색을 먼저 해 보는 것도 좋은 방법입니다. 이러한 시세 조사는 경매가 단순히 가격을 예측하는 투자가 아니라 사고가 발생할 가능성을 최대한 없애는 매수 방식이라는 점을 입증합니다.
세 번째 단계는 바로 임장입니다. 부동산이란 단어는 움직이지 않는 동산이라는 뜻입니다. 따라서 우리가 직접 움직여서 해당 물건을 봐야 합니다. 많은 초보자분들이 임장을 어렵게 생각하는 이유는 임장이란 단어를 처음 접하게 되면 임장을 가서 무엇을 해야 되고 혹은 무엇을 알아봐야 되는지에 대한 많은 사항들을 실천해야 된다고 인식하기 때문입니다. 전문가 분들의 임장을 보고 마치 임장은 저렇게 해야 되는 것이라는 개념을 만들기 때문에 스스로 어려워지는 것입니다. 하지만 초보자는 초보자답게 임장을 해도 됩니다. 숨바꼭질하듯이 그곳을 찾아가서 눈으로 위아래로 훑기만 하고 와도 충분합니다. 이것이 바로 경매가 모를 위험을 하나씩 제거하는 리스크 제거 게임이라는 관점을 실천하는 방법입니다.
명도방법과 엑시트 전략의 이해
여덟 번째 단계는 명도입니다. 경매의 꽃은 명도라는 말이 있는데, 이는 우리가 경매로 해당 부동산을 취득하기 때문에 벌어지는 유일한 과정입니다. 가끔 드라마나 영화를 보면 갑자기 집으로 들어와서 빨간딱지를 붙이고 살고 있는 집에서 쫓겨나는 장면을 보신 적이 있을 것입니다. 실제로는 그렇게까지 되는 경우는 거의 없습니다. 다만 경매 이야기 있던 임차인 혹은 기존 주인은 원하지 않게 나가야 되는 상황에 놓이는 건 사실입니다. 명도가 어떻게 되느냐에 따라서 다음 마지막 단계의 전략이 바뀌게 됩니다.
여섯 번째 단계는 잔금 납부입니다. 한마디로 언제까지 낙찰 금액을 납부하라는 말입니다. 항상 30일에서 40일 정도 기간을 주는데 이 기간 안에 잔금을 납부하면 바로 납부한 그날이 주인이 되는 날입니다. 이 기간 안에 대출을 알아보고 잔금을 납부합니다. 일곱 번째 단계가 바로 대출을 받는 단계입니다. 5억짜리 부동산을 낙찰받았다고 예를 들면 5억이라는 금액이 모두 필요한 것은 아닙니다. 대출이라는 레버리지를 통해서 최소한의 현금으로 투자를 할 수가 있습니다. 평균적으로 경매는 70에서 80%, 많게는 90%까지 레버리지가 나오는 경우가 있습니다.
하지만 경매라고 해서 무조건 대출이 다 나오는 건 아닙니다. 대출이 안 나오게 돼서 잔금을 내지 못하게 되면 처음 법원에 제출한 보증금을 돌려받지 못하게 됩니다. 그만큼 대출이라는 레버리지 역할도 경매에 있어서 많은 부분을 차지하고 있습니다. 법원을 방문하게 되면 그 앞에서 대출 관련 명함을 주시는 분들이 반드시 있는데, 그 명함이 바로 대출 상담사 분들의 명함입니다. 낙찰을 받게 되면 추후 그분들과 반드시 상담하는 일이 발생하니까 잘 챙겨 두어야 합니다.
마지막 아홉 번째 단계는 엑시트입니다. 우리는 이 물건을 수익을 얻기 위해서 낙찰받았습니다. 내가 직접 거주하려고 하시는 분들은 엑시트 없이 계속 거주를 하시면 되지만, 수익을 위해서 낙찰받으신 분은 엑시트를 해야 경매의 진정한 한 사이클이 끝나게 됩니다. 엑시트까지 하고 나면 딱 한 가지를 깨닫게 됩니다. 그동안 내가 했던 무수한 불안과 수많은 생각들은 그저 내가 아무것도 몰랐기 때문에 했던 것이고, 알고 나니까 경매로 돈을 버는 게 충분히 가능하다는 것을 알게 됩니다.
부동산 경매는 위험한 투자 방식이 아니라 위험을 모르는 사람들이 결과적으로 위험해지는 방식입니다. 절차는 생각보다 단순하며, 체계적으로 리스크를 제거해 나가는 과정입니다. 쉽게 할 수 있는 것과 아무 준비 없이 해도 된다는 것은 전혀 다른 이야기입니다. 경매에 관심이 생긴 지금이 바로 기회를 감지하는 시기일 수 있습니다.
[출처] 초보자를 위한 인문경매
부동산경매 아주 쉽게 부동산 진행 절차를 9단계로 풀어 봤습니다.
https://www.youtube.com/watch?v=Q284zDG6a24&list=PLS8ctCAx7XO96sf2HHtEjlgrVVLZ398aA