부동산 계약은 단순히 집을 고르고 돈을 내는 과정이 아닙니다. 10년 경력의 부동산 전문가가 강조하듯, 계약 전 확인해야 할 사항들과 예상치 못한 비용들을 제대로 이해하지 못하면 심각한 재정적 어려움에 직면할 수 있습니다. 특히 최근 전세 사기 사례들을 보면 확인은 했지만 제대로 검증하지 못한 경우가 대부분이었습니다. 이 글에서는 부동산 계약의 A부터 Z까지, 그리고 반드시 알아야 할 리스크 관리 방법까지 상세히 다루겠습니다.
부동산 중개 과정과 중개수수료 계산의 함정
부동산 계약은 가격대 선정 후 부동산 사무실 방문으로 시작됩니다. 상담 테이블에 앉아 커피를 마시며 원룸인지 투룸인지, 월세인지 전세인지를 상담하게 됩니다. 예를 들어 보증금 500만 원에 월세 50만 원짜리 매물을 찾는다고 하면, 부동산에서는 컴퓨터로 사진이나 동영상을 보여주며 매물을 소개합니다. 전화 상담을 미리 했더라도 실제로 방문해서 사진과 영상을 확인하면서 방의 크기, 월세 수준, 위치 등을 비교 검토해야 합니다.
여기서 중요한 포인트는 차량을 보유한 중개인을 선택하는 것입니다. 걸어서 매물을 안내하는 중개인은 자신의 부동산 근처 매물만 보유하고 있지만, 차량이 있는 중개인은 2~3km 떨어진 곳까지 다양한 매물을 보유하고 있습니다. 관악구만 해도 신림동, 봉천동, 서울대입구역, 낙성대역까지 넓은 지역을 커버할 수 있어 선택의 폭이 훨씬 넓어집니다. 더운 여름이나 추운 겨울에 걸어 다니며 매물을 보는 것은 비효율적일 뿐만 아니라 체력적으로도 힘든 일입니다.
매물을 네다섯 개 정도 본 후 마음에 드는 집을 골랐다면, 바로 계약금을 넣으라는 중개인의 말에 현혹되어서는 안 됩니다. "이 집 진짜 안 남았으니까 빨리 계약금 넣으세요", "누가 가져가요" 같은 압박성 멘트에 서두르지 말고, 반드시 사무실로 돌아와 등기부등본을 확인해야 합니다. 그리고 중개수수료 계산도 정확히 해야 하는데, 네이버에 '중개수수료 계산기'를 검색하면 보증금 500만 원, 월세 50만 원 기준으로 약 22만 원이 나옵니다. 하지만 여기서 함정이 있습니다. 해당 건물이 주택이 아니라 상가나 근린생활시설 용도라면 중개수수료가 두 배인 약 49만 5,000원으로 뛰어오릅니다. 계약 전 건물의 용도를 반드시 확인해야 하는 이유입니다. 이는 단순 확인이 아니라 검증의 영역으로, 등기부등본상 소유자 이름과 계좌 이름이 일치하는지까지 꼼꼼히 체크해야 사기를 예방할 수 있습니다.
등기부등본 검증과 전세사기 예방 전략
등기부등본은 건물의 주민등록증과 같은 역할을 합니다. 사람에게 주민등록증이 있듯, 건물에도 신분을 증명하는 문서가 바로 등기부등본입니다. 최근 전세 사기가 심각한 사회문제로 대두되면서, 등기부등본 확인의 중요성은 더욱 커졌습니다. 계약금을 먹고 도망가는 사기 사례가 빈번하기 때문에, 등기부등본상 소유자 이름과 계좌 이체할 계좌의 명의가 동일한지 반드시 확인해야 합니다. 이름이 한진우라면 계좌 명의도 한진우여야 합니다. 이 확인 절차를 건너뛰고 계약금을 입금했다가 사기를 당하는 경우가 실제로 많습니다.
하지만 사용자 비평에서 지적했듯이, 단순히 등기부등본을 '확인'하는 것만으로는 부족합니다. 제대로 된 '검증'이 필요합니다. 등기부등본에는 갑구와 을구가 있으며, 갑구에는 소유권 관련 사항이, 을구에는 저당권이나 전세권 등 권리관계가 기재되어 있습니다. 선순위 근저당이 얼마나 설정되어 있는지, 가압류나 압류가 있는지, 경매 진행 여부는 없는지까지 면밀히 살펴봐야 합니다. 특히 전세보증금보다 선순위 근저당액이 크다면 경매 시 보증금을 회수하지 못할 위험이 있습니다.
실무적으로는 체크리스트 형태의 검증 시스템이 필요합니다. 첫째, 소유자의 신원 확인 및 계좌 명의 일치 여부. 둘째, 선순위 권리관계 확인 및 전세보증금 우선변제 가능 여부. 셋째, 건축물대장상 용도와 실제 사용 용도의 일치 여부. 넷째, 건물주의 세금 체납 여부 및 재정 상태. 이러한 다층적 검증 없이는 아무리 등기부등본을 받아봐도 위험을 충분히 통제하기 어렵습니다. DSR 규제가 강화된 현재 상황에서는 대출 가능 금액과 금리 변동 리스크까지 고려한 자금 구조 설계가 필수적입니다. 변동금리를 선택할 경우 금리 상승 시 상환 부담이 급격히 증가할 수 있으므로, 단순 매매가 기준이 아닌 총체적 재무 계획이 요구됩니다.
총보유비용 산정과 숨겨진 비용 관리
많은 사람들이 보증금 500만 원에 월세 50만 원이면 550만 원만 있으면 된다고 생각합니다. 하지만 이는 위험한 착각입니다. 실제로 집을 구할 때 필요한 총보유비용(TCO, Total Cost of Ownership)은 훨씬 더 큽니다. 보증금 500만 원, 월세 50만 원(관리비 포함)에 공과금 최소 5만 원, 중개수수료 22만 원, 이사비 20만 원을 더하면 최소 597만 원이 필요합니다. 여기에 풀옵션이 아닌 경우 세탁기, 냉장고, 침대 등의 가구 구입비까지 추가되면 700만 원을 훌쩍 넘길 수 있습니다.
풀옵션의 기준도 정확히 알아야 합니다. 세탁기, 싱크대, 하이라이트나 인덕션 또는 가스레인지, 에어컨, 냉장고, 옷장 정도가 있으면 풀옵션으로 볼 수 있습니다. 전자레인지, TV, 침대는 부가적인 옵션이며, 이동 가능한 물건들은 옵션에 포함되지 않는 것으로 보는 것이 일반적입니다. 필요하다면 부동산이나 집주인에게 협상을 통해 추가로 요청할 수 있습니다.
공과금 부분에서 특히 주의해야 할 것이 있습니다. 전기비, 수도비, 가스비는 내 방에서 사용한 만큼만 내는 것이 원칙이지만, 일부 오피스텔이나 원룸, 주택의 경우 전체 건물 사용량을 세대수로 나눠 부과하는 곳들이 있습니다. 이 경우 본인은 절약해도 다른 세대가 많이 사용하면 공과금이 10만 원을 넘어 심지어 업무용 오피스텔의 경우 30만 원까지 나올 수 있습니다. 집주인에게 항의해도 소용없습니다. 이는 한전이나 수도 공급업체에서 부과하는 것이기 때문에 집주인이 깎아줄 수 있는 부분이 아닙니다. 따라서 계약 전 공과금 부과 방식을 반드시 확인하고, 가능하면 개별 계량이 되는 곳을 선택해야 합니다.
이러한 총보유비용 개념은 단순히 초기 비용만이 아니라 월간 유지비용까지 포함합니다. 월세 50만 원에 공과금 5만 원 이상, 관리비, 인터넷 및 통신비 등을 모두 합치면 매달 최소 60~70만 원의 고정비용이 발생합니다. 통장에 600만 원이 있다고 해서 500에 50만 원짜리 집에 들어가고 나머지 100만 원으로 생활비를 충당하겠다는 계획은 현실성이 없습니다. 최소 3개월치 생활비와 비상금까지 고려한 자금 계획이 필요합니다.
부동산 계약은 절차의 이해가 아니라 리스크 통제의 문제입니다. 확인이 아닌 검증, 예산이 아닌 자금 구조 설계, 비용이 아닌 총보유비용 개념으로 접근해야 안전한 거래가 가능합니다. 특히 최근처럼 금리 변동성이 큰 시기에는 대출 상환 계획까지 면밀히 수립해야 합니다. 부동산 중개인의 압박에 서두르지 말고, 꼼꼼한 체크리스트 기반의 검증을 통해 소중한 자산을 지키시기 바랍니다.
[출처]
집 구할 때, 이것만 알고도 손해 안보는 방법 / 집공략: https://www.youtube.com/watch?v=GBc-IORQLaw