청약은 단순히 제도를 아는 것이 아니라 나의 상황을 가장 유리한 제도에 끼워 맞추는 싸움입니다. 사회초년생에게는 임대와 분양, 공공과 민간의 구분도 중요하지만, 지금 당장 도전 가능한 영역이 어디인지 파악하는 현실 감각이 더욱 필요합니다. 이 글에서는 청약의 기본 구조부터 사회초년생이 실제로 노려야 할 전략까지 체계적으로 정리합니다.
청약의 기본 구조와 공공분양의 이해
청약을 이해하려면 먼저 전체 구조를 파악해야 합니다. 부동산 청약은 케이크를 자르듯 크게 임대와 분양으로 나뉩니다. 임대는 정해진 기간 동안 빌려 쓰는 방식이고, 분양은 청약에 당첨됨으로써 온전한 내 집을 마련하는 방식입니다. 여기서 다시 세로로 나누면 공공임대와 민간임대, 공공분양과 민간분양으로 구분됩니다. 결국 청약이라고 하면 크게 4가지 유형이 존재하는 것입니다.
공공분양은 LH나 SH 같은 공공기관, 즉 나라나 지자체가 주거 복지 사업의 일환으로 진행하는 사업입니다. 반면 민간분양은 우리가 흔하게 보는 래미안, 자이, 푸르지오, e-편한세상처럼 민간이 알아서 하는 사업입니다. 공공임대의 경우 30년짜리 국민임대도 있고, 10년 살면 그냥 전환해 주는 10년 공공임대도 있으며, 요즘에는 장기전세나 행복주택을 많이 짓고 있습니다.
과거에는 임대아파트를 아예 따로 지었지만, 이것이 사회적 문제가 되자 요즘은 재개발이나 재건축할 때 한 2동 정도는 임대로 짓도록 의무화하거나 인센티브를 주는 식으로 소셜믹스를 유도하고 있습니다. 그래서 장기전세와 행복주택은 기존 임대와 다르게 도심에 있는 일반 아파트에 섞여 있습니다. 특히 행복주택은 사회초년생 계층에 주로 물량이 배정되는데, 웬만한 자취방 하고 월세는 거의 똑같은데 훨씬 좋은 환경을 누릴 수 있습니다. 문제는 이런 기회가 사회초년생이 딱 자기 집을 살 때쯤 소득 기준을 넘어버린다는 점입니다. 그래서 하루라도 빨리 알아보는 것이 유리합니다. LH나 SH 홈페이지에 매물이 올라오니 수시로 체크해야 합니다.
특별공급 유형과 전략적 접근
공공분양과 민간분양 모두 특별공급과 일반공급으로 나뉩니다. 특별공급은 신혼부부, 생애최초, 다자녀, 노부모 부양, 기관 추천 등 대표적으로 5가지 유형이 있습니다. 여기에 일반공급까지 더하면 하나의 아파트 청약 유형이 적어도 6가지는 되는 것입니다. 공공분양이든 민간분양이든 유형은 거의 똑같지만, 당첨자를 뽑는 방식이 다릅니다. 결국 우리는 최소 12가지의 청약 유형 중에서 어떤 것이 나에게 가장 유리한지, 내가 어디서 승산이 있는지를 정확히 파악해야 합니다.
신혼부부 특별공급은 말 그대로 신혼부부들을 위한 전형입니다. 혼인 7년 이내가 지원 대상인데, 배우자가 있어야 하고 조건이 꽤 까다롭습니다. 여기서 공공과 민간의 가장 큰 차이는 공공은 예비 신혼도 가능하지만, 민간은 예식장 없이 도장을 찍어야 한다는 점입니다. 이 유형 안에서 경쟁이 발생하면 자녀 있는 사람 우선, 맞벌이 가구 우선 이런 식으로 점점 필터링하는데, 이 필터링 방식에서도 공공과 민간의 차이가 큽니다.
생애최초 특별공급은 말 그대로 생애 첫 번째 집을 사는 사람들을 위한 것입니다. 대부분의 유형들은 지금 현재 무주택인지 아닌지를 보지만, 생애최초는 과거 주택 소유 이력이 없는지를 봅니다. '최초'라는 것이 핵심입니다. 다만 생애최초라고 해도 1인가구라면 공공에서는 안 되고, 민간에서도 소형 아파트만 가능한 등 약간의 제약이 있습니다. 다자녀와 노부모 부양은 글자만 들어도 느낌이 오는데, 다자녀는 기본 3명부터 출발하고 노부모는 만 65세 이상부터입니다. 기관 추천은 장애인, 국가유공자, 장기복무 군인 이런 분들이 대상인데, 사실 중소기업 근무자가 대표적입니다. 지방 중소기업체가 신청해서 추천을 받는 시스템입니다.
사회초년생 입장에서 가장 중요한 것은 내가 현재 어떤 특별공급 자격이 있는지, 그리고 그 자격을 유지하거나 만들기 위해 무엇을 준비해야 하는지를 명확히 아는 것입니다. 단순히 제도를 아는 것이 아니라, 나의 결혼 계획, 소득 상황, 부양가족 구성 등을 종합적으로 고려하여 가장 유리한 시점과 유형을 선택하는 전략이 필요합니다.
일반공급 가점제와 청약 통장 전략
특별공급이 끝나면 일반공급이 진행됩니다. 일반공급은 공공과 민간 모두 점수 체계가 있습니다. 공공 같은 경우에는 청약 통장이 얼마나 오랫동안 많이 넣었는지가 점수가 됩니다. 민간의 일반공급은 여기서 다시 가점제와 추첨제로 나뉩니다. 가점이라는 것이 우리가 흔히 말하는 청약가점입니다. 무주택기간, 부양가족 수, 청약통장 가입기간을 계산해서 점수가 높은 사람부터 가져가는 것이 가점제입니다.
다만 분양이라는 전체 케이크에서 봤을 때, 청약 가점제는 전체에서 아주 미미한 부분입니다. 마치 칼 세이건의 '창백한 푸른 점' 같은 느낌입니다. 다시 말하자면 우리가 배울 것이 아직도 많다는 이야기이고, 청약은 사고처럼 계속 공부하면서 대비해야 할 것이라는 의미입니다.
사회초년생에게 중요한 것은 일반공급을 고집할 경우 어떤 시간과 기회가 사라지는지를 정확히 인식하는 것입니다. 청약 통장을 오래 부었다고 해서 무조건 유리한 것이 아니라, 내가 노려야 하는 청약 구간이 어디인지를 명확히 파악해야 합니다. 예를 들어 특별공급 자격이 있다면 일반공급보다 훨씬 빠르게 기회를 잡을 수 있는데, 막연히 가점만 쌓다가 정작 특별공급 자격이 사라지는 불상사가 발생할 수도 있습니다. 청약은 제도를 정확히 아는 싸움이 아니라 나의 상황을 가장 유리한 제도에 끼워 맞추는 싸움이라는 점을 항상 기억해야 합니다.
청약의 세계는 생각보다 복잡하지만, 구조를 이해하고 나면 전략적으로 접근할 수 있습니다. 사회초년생에게는 단순한 제도 지식보다 잘못된 전략을 피하게 해주는 실질적인 가이드가 훨씬 중요합니다. 내가 지금 도전 가능한 영역은 어디인지, 어떤 선택지가 나에게 가장 어울리는지를 냉철하게 판단하고, 그에 맞는 준비를 시작하는 것이 진정한 청약 공부의 시작입니다.
[출처] 집코노미 흥청망청
사회초년생을 위한 청약 참교육 ①
https://www.youtube.com/watch?v=LIwaP8zgsRI