아파트 청약에 도전하려는 무주택자라면 가장 먼저 궁금한 것이 '도대체 얼마나 모아야 하는가'입니다. 2026년 현재, 청약 제도와 대출 규제가 계속 변화하면서 과거의 상식만으로는 정확한 자금 계획을 세우기 어려워졌습니다. 특히 수도권과 규제 지역에서는 627 대책과 대출 한도가 대폭 축소되면서 실제 필요한 자기자본의 규모가 크게 달라졌습니다. 이 글에서는 청약 당첨 후 계약금부터 잔금까지의 자금 흐름을 단계별로 살펴보고, 강화된 규제 환경에서 현실적인 자금 조달 전략을 제시합니다.
계약금과 중도금: 청약 당첨 후 첫 관문
아파트 청약에 당첨되면 분양대금을 계약금, 중도금, 잔금 순서로 납부하게 됩니다. 일반적으로 분양가의 10%는 계약금, 60%는 중도금, 30%는 잔금으로 구성되며 이 비율은 단지에 따라 조금씩 달라질 수 있습니다. 계약금은 당첨 후 약 한 달 뒤 계약 시점에 납부해야 하는데, 이것이 바로 첫 번째 필터입니다. 만약 계약금을 마련하기 위해 마통을 만들거나 급하게 돈을 빌려야 하는 상황이라면, 앞으로의 중도금과 잔금 납부는 더욱 빠듯해질 수밖에 없습니다.
중도금은 분양가에서 가장 큰 비중을 차지하는 부분으로, 보통 분양가의 60%를 10%씩 6회차로 나누어 납부합니다. 과거 규제가 완화되었던 시기에는 중도금 전액을 대출로 조달할 수 있었습니다. 당첨자들만을 위한 집단 대출인 중도금 대출이 알선되었고, 일단 당첨만 되면 중도금 대출은 최대 한도까지 나왔기 때문에 실제 현금 부담은 계약금 10%만 있어도 충분했습니다. 중도금 대출의 만기는 아파트가 완공될 때까지, 즉 6회차 납부가 완료되는 시점까지로 보통 2년 반에서 3년 정도의 기간입니다.
하지만 2025년 627 대책과 1015 대책 이후 수도권과 규제 지역에서는 상황이 완전히 달라졌습니다. 중도금 대출이 분양가의 40%로 제한되면서, 분양가가 10억 원인 아파트의 경우 중도금 6억 원 중 4억 원만 대출로 조달할 수 있고 나머지 2억 원은 본인이 직접 마련해야 합니다. 따라서 총 자기자본은 계약금 1억 원과 중도금 자부담 2억 원을 합쳐 최소 3억 원이 필요하게 되었습니다. 단지에 따라 계약금 비율이 20%인 경우도 있어 진입장벽은 더욱 높아질 수 있습니다. 과거 둔촌주공학이 이슈가 되었던 시절에는 분양가 수준에 따라 중도금 대출 자체가 제한되기도 했으나, 현재는 일정 비율까지는 허용되고 있어 그나마 다행이라고 할 수 있습니다.
잔금 대출 규제: 상승장 시나리오의 붕괴
아파트가 완공되면 잔금을 납부해야 열쇠를 받을 수 있습니다. 과거에는 이 시점에 주택담보대출, 즉 잔금 대출을 일으켜서 중도금 대출을 상환하고 잔금까지 납부하는 대환 대출 구조가 일반적이었습니다. 중도금 대출을 막을 만큼의 현금이 실제로는 필요 없었던 셈입니다. 더 나아가 상승장에서는 LTV(주택담보인정비율) 구조를 활용한 전략도 가능했습니다. 예를 들어 분양가가 10억 원이고 LTV가 70%라면 잔금 대출은 7억 원까지 가능합니다. 그런데 아파트를 짓는 3년 동안 집값이 상승해서 입주 시점의 시세가 13억 원이 되었다면, 70% 기준으로 9억 1천만 원까지 대출이 가능해집니다. 이렇게 되면 중도금 대출 6억 원을 상환하고도 남은 돈으로 잔금 3억 원까지 납부할 수 있었던 것입니다.
물론 이는 극단적인 상승장을 전제로 한 시나리오이며, 실제로는 LTV뿐만 아니라 DSR(총부채원리금상환비율)도 따지기 때문에 본인의 소득 수준까지 고려해야 합니다. 또 다른 시나리오는 세입자를 활용하는 방법이었습니다. 아파트가 완공되고 중도금 대출 상환 시점이 왔을 때, 잔금 대출 대신 전세 세입자를 받아서 그 보증금으로 중도금 대출을 상환하고 잔금까지 납부하는 구조입니다. 전세보증금의 규모에 따라 약간의 자기자본이 추가로 필요할 수 있지만, 사실상 세입자의 돈으로 집을 마련하는 재테크 전략으로 널리 활용되었습니다. 이는 입주가 목적이 아니라 시세 상승과 전세가 상승을 겨냥한 투자 방식이었습니다.
그러나 현재 수도권과 규제 지역에서는 이 모든 시나리오가 사실상 불가능해졌습니다. 첫째, 대출 한도가 최대 6억 원으로 제한됩니다. 둘째, LTV도 70%에서 40%로 대폭 축소되었습니다. 10억 원짜리 아파트라면 최대 한도 6억 원과 LTV 40% 기준 4억 원 중 낮은 쪽이 적용되어 실제 대출 가능 금액은 4억 원에 불과합니다. 중도금 6억 원 중 2억 원은 이미 자기자본으로 납부했고, 갚아야 할 중도금 대출 4억 원과 잔금 3억 원을 합치면 총 7억 원이 필요한데 대출은 4억 원밖에 받을 수 없습니다. 결국 어디선가 3억 원을 추가로 마련해야 하므로, 계약금부터 잔금까지 총 6억 원, 즉 집값의 60%에 해당하는 자기자본이 필요하게 됩니다. 셋째, 만약 로또 분양에 당첨되어 집값이 크게 상승했다면 상황은 더욱 악화됩니다. 분양가 10억 원인 아파트의 시세가 25억 원으로 뛰면 대출 한도가 오히려 4억 원에서 2억 원으로 줄어들기 때문입니다. 이 경우 분양가에서 최종 잔금 대출 금액을 뺀 8억 원을 모두 자기자본으로 마련해야 합니다. 넷째, 세입자를 활용한 전략도 막혔습니다. 중도금 대출이나 잔금 대출을 받을 때 본인이 직접 전입해야 한다는 의무가 부여되기 때문에 애초에 세입자를 받을 수 없게 되었습니다.
청약 유형별 전략: 공공분양과 민영분양의 차이
여기까지는 규제가 강화된 환경에서의 자금 조달 구조를 살펴보았습니다. 그런데 실제로 '얼마나 모아야 하는가'는 청약 유형에 따라서 완전히 달라집니다. 아파트 청약은 크게 공공분양, 민영분양, 특별공급, 일반공급으로 나뉘며, 각각 요구되는 자격과 자금 규모가 다릅니다. 만약 공공분양 청약을 목표로 한다면 생각보다 목돈은 거의 필요하지 않습니다. 특히 신혼부부나 생애최초 청약인 경우 청약통장의 가입 기간이나 납입 금액보다는 소득 요건과 자산 요건이 더 중요하게 작용하며, 청약통장 점수는 거의 반영되지 않습니다. 공공분양은 시세보다 저렴한 가격에 공급되기 때문에 상대적으로 진입장벽이 낮고, 정부 정책에 따라 중도금 대출 규제도 일부 완화될 수 있습니다.
반면 민영분양 일반공급의 경우에는 상황이 다릅니다. 서울이나 수도권의 인기 지역은 청약 경쟁이 치열하며, 청약통장 가입 기간이 10년 이상이어야 유리합니다. 실제로 가점 60~70점대가 당첨선인 곳도 많기 때문에, 무주택 기간, 부양가족 수, 청약통장 가입 기간 등을 종합적으로 관리해야 합니다. 만약 지금 20대나 30대 무주택자라면 당장 큰 금액을 모으는 것보다 청약 자격을 유지하는 것이 훨씬 중요합니다. 청약통장을 깨지 않고 꾸준히 유지하면서, 무주택 기간을 늘려가는 것이 장기적으로 유리한 전략입니다. 청약통장을 해지하거나 주택을 소유하게 되면 그동안 쌓아온 가점이 모두 리셋되기 때문에, 단기적인 자금 필요보다는 장기적인 청약 자격 관리가 우선되어야 합니다.
결국 청약 유형에 따라 필요한 자금과 전략이 다르므로, 본인의 상황에 맞는 청약 경로를 먼저 정하고 그에 맞춰 자금을 준비하는 것이 현명합니다. 공공분양을 노린다면 소득과 자산 요건을 충족하면서 최소한의 계약금만 준비해도 되지만, 민영분양을 목표로 한다면 규제 강화로 인해 분양가의 60% 이상을 자기자본으로 준비해야 할 수도 있습니다. 또한 과거처럼 '선당첨 후고민' 방식은 더 이상 통하지 않습니다. 당첨 후 자금을 조달하지 못해 계약을 포기하게 되면 재당첨 제한 10년이라는 페널티가 부과되므로, 청약 신청 전에 반드시 실제 자금 조달 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.
결론
아파트 청약에 필요한 자금은 규제 환경과 청약 유형에 따라 크게 달라집니다. 수도권과 규제 지역에서는 분양가의 60% 이상을 자기자본으로 준비해야 하는 반면, 공공분양이나 특별공급은 상대적으로 진입장벽이 낮습니다. 무엇보다 중요한 것은 무리한 대출보다는 본인의 자금 조달 능력을 냉정하게 평가하고, 청약 자격을 꾸준히 관리하는 것입니다. 특히 젊은 무주택자라면 청약통장을 유지하며 장기적인 관점에서 준비하는 것이 현명한 전략입니다. 규제는 언제든 변할 수 있지만, 현재의 제도를 정확히 이해하고 준비하는 것이 지혜로운 선택의 출발점입니다.
[출처]
영상 제목/채널명: https://www.youtube.com/watch?v=Im5WAx_jZxE