주택 임대차 계약이 만료될 때 임차인과 임대인 모두에게 중요한 선택의 순간이 찾아옵니다. 계약을 갱신할 것인지, 어떤 방식으로 갱신할 것인지에 따라 향후 2년 이상의 주거 안정성이 결정되기 때문입니다. 특히 주택 임대차 보호법 개정 이후 계약 갱신 청구권이 도입되면서 임차인의 권리가 강화되었지만, 여전히 많은 분들이 묵시적 갱신과 계약 갱신 청구권의 차이를 제대로 이해하지 못해 불이익을 받는 경우가 발생하고 있습니다.
묵시적갱신이 임차인에게 가장 유리한 이유
임대차 계약을 갱신하는 방법에는 총 세 가지가 있습니다. 묵시적 갱신, 계약 갱신 청구권 행사, 그리고 재계약입니다. 이 중에서 임차인 입장에서 가장 유리한 방법은 단연 묵시적 갱신입니다.
묵시적 갱신은 임대차 기간 만료 시점으로부터 6개월에서 2개월 사이에 임대인이 계약 거절 통지를 하지 않고 임차인도 계약 갱신 통지를 하지 않았을 경우 자동으로 이루어집니다. 쉽게 말해 둘 다 아무런 이야기도 하지 않고 만료 시점이 지나가면 묵시적으로 갱신되는 것입니다. 이렇게 묵시적으로 갱신되면 기존 임대차와 동일한 조건으로 2년간 계약이 연장됩니다.
묵시적 갱신이 임차인에게 유리한 첫 번째 이유는 계약 갱신 청구권을 한 번 더 행사할 수 있다는 점입니다. 묵시적 갱신은 계약 갱신 청구권을 행사하는 것으로 보지 않기 때문에, 묵시적 갱신으로 2년을 더 살고 난 후 4년이 되는 시점으로부터 6개월에서 2개월 사이에 또다시 계약 갱신 청구권을 행사할 수 있습니다. 이렇게 하면 총 6년을 살 수 있게 되는 것입니다.
두 번째 중요한 장점은 언제든지 임차인이 계약을 만료 통지할 수 있다는 것입니다. 묵시적 갱신 상태에서 2년이 연장됐다고 해서 반드시 임차인이 2년을 살아야 하는 것은 아닙니다. 임대인 입장에서는 2년을 의무적으로 제공해야 하지만, 임차인 입장에서는 언제든지 계약을 해지 통보할 수 있습니다. 해지를 통보하면 주택 임대차 보호법에 따라 통보받은 날로부터 3개월이 지나면 해지의 효력이 발생하므로, 그 시점에 임대차 보증금을 반환받을 권리가 생깁니다. 이는 임차인에게 최대한의 유연성을 제공하는 매우 유리한 조건입니다.
계약갱신청구권 행사 시 주의사항과 거절 사유
계약 갱신 청구권은 주택 임대차 보호법이 개정되면서 임차인이 1회 사용할 수 있게 된 제도입니다. 하지만 이를 행사할 때 기간을 반드시 준수해야 합니다. 주택 임대차 기간이 만료되기 전 6개월에서 2개월 사이에 반드시 행사해야 하며, 이 기간에 맞춰서 행사하지 않으면 계약 갱신 청구권을 행사할 수 없게 됩니다.
6개월 전에 계약 갱신 청구권을 행사한다고 얘기해도 효력이 없고, 2개월부터 만료 시점까지 사이 기간에 계약 갱신 청구를 한다고 하더라도 효력이 없습니다. 만약 계약 갱신 청구를 하지 않고 그 전에 임대인이 갱신 거절 통지를 했다면 계약은 종료되고 임차인은 2년 살고 나가야 하는 상황이 됩니다.
하지만 계약 갱신 청구권을 행사했다고 해서 무조건 갱신되는 것은 아닙니다. 주택 임대차 보호법에 명시된 계약 갱신 거절 사유가 있으면 임대인은 계약 갱신을 거절할 수 있습니다. 첫 번째는 2기 이상의 차임을 연체한 경우입니다. 연속으로 2기를 내야 하는 것은 아니고 떨어져서 안 내더라도 해당됩니다. 두 번째는 상당한 보상을 제공한 경우입니다. 이미 합의해서 나가는 대신 큰 돈을 주기로 했다면 당연히 거절할 수 있습니다.
세 번째는 무단으로 전대한 경우입니다. 임대인의 동의도 받지 않고 다른 사람에게 쓰게 한 경우로, 실무상 생각보다 많이 발생합니다. 네 번째는 재건축이나 건물 멸실의 경우입니다. 도시 및 주거환경 정비법에 따라 재건축 재개발이 이루어지는 경우나 건물이 너무 노화되어 언제 무너질지 모르는 상황에서는 계약 갱신을 거절할 수 있습니다. 다섯 번째는 임대인이 실제 거주하는 경우인데, 이는 직계 존속인 부모님이나 할아버지 할머니, 직계 비속인 자식이나 손자 손녀도 모두 포함됩니다.
새로운 매수자가 집주인 소유권이전등기를 하고 난 후 갱신기간 6개월에서 2개월 전까지 기존 임차인에게 실거주하겠다는 내용을 도달시키면, 기존 임차인이 계약 갱신 요구권을 행사했다고 하더라도 거절됩니다. 반대로 갱신기간이 하루라도 지나면 임차인의 계약 갱신 요구권 사용이 우선이 됩니다. 만기가 2개월도 안 남은 시점에 매도되는 경우에는 매수자는 계약 갱신 거절을 못하기 때문에, 문자와 카톡 내용증명 등 모든 근거 자료를 잘 보관하는 것이 매우 중요합니다.
실거주거절 후 손해배상 청구 방법과 입증
실무상 가장 많이 문제가 되는 것이 임대인의 실거주를 이유로 한 계약 갱신 거절입니다. 임대인과 임차인이 계약 갱신을 앞두고 다투는 경우가 많은데, 임대인 입장에서는 집을 팔 때 임차인이 없는 경우가 더 잘 팔리고 돈도 더 많이 받을 수 있기 때문에 나가기를 바랍니다. 임차인 입장에서는 임대차 보증금 금액이 계속 높아지다 보니 좀 더 저렴하게 기존 5% 이내로만 보증금과 차임을 증액하며 살기를 원합니다.
이렇게 의견이 충돌하다 보면 임대인이 갑자기 자기가 직접 살겠다며 임차인에게 나가라고 하는 경우가 있습니다. 처음에는 보증금을 올려주면 있게 하겠다고 하다가 협상이 안 되면 그럼 내가 들어갈 테니 나가라고 확 기분에 이야기하는 경우가 많습니다. 이런 경우 임차인은 일단 나갈 수밖에 없지만, 나중에 임대인이 실제로 살지 않는 것이 확인되면 주택 임대차 보호법에 따라 손해 배상을 청구할 수 있습니다.
임대인이 실거주를 하는지 안 하는지 확인하는 방법은 여러 가지가 있습니다. 나중에 만약 임대인이 새로운 임차인과 임대차 계약을 체결했다면 전입세대 확인원과 확정일자 부여 현황을 발급받아 확인할 수 있습니다. 기존 임차인은 이해관계인에 해당하므로 주민센터에 가서 이해관계인임을 밝히고 전입세대 열람원과 확정일자 부여 현황을 발급받을 수 있습니다.
분명히 자기가 들어와서 산다고 해놓고 새로 임대차 계약이 체결되었다면 손해 배상을 청구할 수 있습니다. 임대인은 처음에 직접 살 것처럼 해놓고 나중에 6개월 지나서 새로운 임차인과 몰래 계약을 체결하는 경우도 많습니다. 반드시 주민센터에 가서 서류들을 확인해야 합니다. 언제 누구와 어떤 조건으로 임대차 계약을 체결했는지 확인할 수 있고, 전입을 뺀 이후에 새로운 조건으로 임대차 계약이 체결됐다면 그것은 실거주가 아니라 새로 임대차를 준 것이므로 손해 배상 대상입니다.
또한 임대인은 나간 시점으로부터 2년간 다른 사람에게 임차를 해서는 안 됩니다. 1년 정도 실거주를 하면서 살다가 1년 지나는 시점에 다른 사람에게 임차를 줬다고 하더라도 손해 배상 청구를 할 수 있습니다. 반드시 2년간 다른 사람에게 임대차를 주지 않아야 손해 배상을 면할 수 있습니다.
간접적으로 실제 거주 여부를 확인하는 방법도 있습니다. 해당 아파트의 우편함을 살펴보는 것입니다. 만약 실제 임대인이 거주하고 있다면 임대인 명의로 된 우편물이 올 것이고, 우편물이 모르는 새로운 사람의 이름으로 계속 온다면 임대인이 아니라 다른 사람이 살고 있을 가능성이 높습니다.
만약 임대인이 임차를 주지 않고 그냥 공실로 놔두는 경우도 손해 배상 책임을 져야 합니다. 실거주를 근거로 임차인에게 계약 갱신 거절을 해놓고 임대인이 손해 배상 책임을 지게 되는 경우 손해 배상해야 하는 금액이 정해져 있습니다. 첫 번째는 계약 갱신 거절 당시 3개월의 월 차임입니다. 두 번째는 새로 임대차 계약을 체결했을 때 환산 차임과 계약 갱신 거절 당시 환산 월차임의 차액에 2년을 곱한 금액입니다. 세 번째는 임차인이 입은 손해에 대한 포괄적인 비용입니다. 이 세 가지 금액 중 가장 큰 금액을 손해 배상해야 하며, 실무상 2번을 가장 많이 청구합니다.
다만 예외적인 경우도 있습니다. 계약 갱신을 거절할 당시에 실거주할 상황이었다는 것을 입증하면 손해 배상을 면할 수 있습니다. 직장이 바뀌었고 자녀 학교가 바뀌어서 꼭 이사를 해야 되는 상황이었고 이사를 위한 모든 준비를 해놨다는 자료들을 입증한다면 손해 배상 책임을 면할 수 있습니다.
임대차 계약 갱신과 관련된 권리를 제대로 이해하고 활용하는 것은 주거 안정성을 확보하는 핵심입니다. 묵시적 갱신을 통해 최대한의 유연성을 확보하고, 계약 갱신 청구권 행사 시기를 정확히 지키며, 실거주 거절 시 통지 방식과 입증 자료를 철저히 보관하는 것이 중요합니다. 실제 분쟁에서 통지 방식과 입증이 결정적으로 작용하기 때문에 문자, 카톡, 내용증명 등 객관적으로 입증 가능한 방식으로 모든 내용을 남겨두어야 합니다. 필요하다면 전문가와 상담을 받아 자신의 권리를 정확히 파악하고 보호받는 것을 추천합니다.
[출처]
영상 제목/채널명: https://www.youtube.com/watch?v=k-JAvyQjz1g