임대차 계약 갱신 청구권은 임차인에게 주어진 중요한 권리이지만, 실제 현장에서는 절차상 작은 실수 하나로 인해 수천만 원의 손해를 입거나 예상치 못한 법적 분쟁에 휘말리는 사례가 빈번합니다. 특히 보증금 증액 시 확정일자를 다시 받지 않아 우선변제권을 상실하거나, 호의로 허락한 단기 거주가 2년 거주권 주장으로 이어지는 경우는 법적 상식만으로는 예방하기 어려운 위험입니다. 이번 글에서는 김민중 변호사의 실무 조언을 바탕으로 임대차 계약 갱신 시 반드시 알아야 할 세 가지 핵심 사항을 살펴봅니다.
보증금 증액 시 5% 룰과 협상 전략
주택임대차보호법에 따르면 임대인은 조세 공과금 또는 경제적 사정의 변동이 있는 경우 차임을 증감할 수 있으며, 증액의 경우 5% 이내로 제한됩니다. 그러나 많은 임대인들은 무조건 5% 인상을 요구하며, 일부 임차인들은 이를 법적 의무로 오해하여 협상 없이 수용하는 경우가 많습니다.
중요한 점은 증액이 5% '이내'라는 것이며, 반드시 5%를 올려야 하는 것이 아니라는 사실입니다. 1%나 3% 증액도 가능하며, 오히려 감액도 법적으로 허용됩니다. 코로나 시기에는 실제로 많은 착한 임대인들이 차임을 감액해 주었으며, 감액에는 한도가 없어 50% 감액도 가능합니다. 이는 임대차가 쌍방의 합의로 이루어지는 계약이라는 점을 보여줍니다.
만약 임대인이 5% 이상을 요구하는 경우, 임차인은 이를 거부할 수 있습니다. 설령 5% 초과 금액을 지급했더라도 그 초과분은 법적으로 무효이며, 나중에 부당이득으로 반환 청구가 가능합니다. 따라서 임차인은 주변 시세, 물가 상승률, 경기 상황 등을 고려하여 적극적으로 협상에 나서야 합니다. 특히 고액 보증금의 경우 5%라도 수천만 원에 달할 수 있으므로, 이를 무비판적으로 수용하는 것은 경제적으로 큰 손실입니다.
임대차 계약 갱신 시 기존 임대차 조건과 동일한 조건으로 갱신되는 것이 원칙입니다. 증액은 예외적으로 합의가 되어야 이루어지는 것이므로, 임차인은 증액을 당연한 것으로 받아들이지 말고 자신의 협상력을 적극 활용해야 합니다. 법이 임차인을 보호하는 방향으로 설계되어 있다는 점을 인식하고, 정당한 권리를 행사하는 것이 중요합니다.
확정일자 재취득의 중요성과 우선변제권 보호
임대차 계약 갱신 시 보증금이 증액되었다면, 반드시 새로운 계약서를 작성하고 전입신고와 확정일자를 다시 받아야 합니다. 이는 단순한 형식적 절차가 아니라 수천만 원의 보증금을 지키는 생명줄입니다. 많은 사람들이 증액 금액이 크지 않다는 이유로 계약서를 다시 작성하지 않는데, 이는 매우 위험한 판단입니다.
구체적인 예를 들어보겠습니다. 첫 번째 계약에서 보증금 10억 원으로 계약을 체결하고 전입신고와 확정일자를 받았다면, 그다음 날부터 대항력과 우선변제권이 발생합니다. 이후 계약을 갱신하면서 5% 증액하여 보증금이 10억 5천만 원이 되었다고 가정해 봅시다. 만약 증액된 5천만 원에 대해 새로운 계약서를 작성하지 않고 확정일자를 받지 않는다면, 그 사이에 임대인이 근저당권을 설정하여 대출을 받을 경우 우선순위에서 밀리게 됩니다.
우선순위는 다음과 같이 결정됩니다. 1순위는 첫 번째 계약의 보증금 10억 원(전입신고 및 확정일자 취득 시점 기준), 2순위는 근저당권 설정 채권자, 3순위가 증액된 5천만 원(새로운 확정일자 취득 시점 기준)이 됩니다. 만약 새로운 확정일자를 받지 않았다면 5천만 원은 우선순위가 없어 일반 채권자로서 다른 채권자와 안분하여 배당받게 되므로, 실질적으로 보호받지 못할 가능성이 높습니다.
중요한 점은 2차 계약서를 작성하고 확정일자를 받는다고 해서 1차 계약의 대항력과 우선변제권이 소멸하는 것이 아니라는 사실입니다. 각 계약서에 따른 대항력과 우선변제권은 각각 독립적으로 발생하며, 각 시점에 따라 우선순위가 결정됩니다. 따라서 보증금 증액 시에는 반드시 새로운 계약서를 작성하고 전입신고 및 확정일자를 재취득해야 증액된 보증금 전체를 안전하게 보호받을 수 있습니다. 이는 법조문보다 현장에서의 체감 위험을 이해해야만 실천할 수 있는 중요한 절차입니다.
일시사용 임대차 문구의 법적 효력
임대차 계약이 만료된 후 임차인이 사정상 3개월 또는 6개월만 더 거주하고 싶다고 부탁하는 경우가 종종 있습니다. 마음씨 좋은 임대인이 호의로 단기 거주를 허락했는데, 나중에 임차인이 태도를 바꿔 2년 거주권을 주장하며 퇴거를 거부하는 사례가 실제로 발생합니다. 이런 상황은 임대인 입장에서는 선의가 오히려 재앙이 되는 경우입니다.
주택임대차보호법에 따르면 2년 미만 기간을 정한 경우나 기간에 정함이 없는 임대차는 기간을 2년으로 봅니다. 따라서 구두로 "3개월만 살고 나가겠다"라고 약속했더라도, 법적으로는 2년 거주권이 발생할 수 있습니다. 더욱이 주택임대차보호법은 임차인에게 불리한 규정은 효력이 없다고 명시하고 있어, 임차인이 3개월 거주 약속을 번복하더라도 법적으로 보호받을 가능성이 높습니다.
이러한 불상사를 방지하는 유일한 방법은 계약서에 '일시 사용을 위한 임대차'라는 문구를 명확히 기재하는 것입니다. 주택임대차보호법은 일시 사용을 위한 임대차에 대해서는 적용되지 않는다고 규정하고 있어, 이 문구가 있으면 2년 거주권 보장 의무가 면제됩니다. 따라서 3개월 후 또는 6개월 후에 임차인을 합법적으로 퇴거시킬 수 있습니다.
이는 임대인의 배려와 법적 보호를 모두 가능하게 하는 장치입니다. 호의로 잠깐 더 살게 해 준 것이 법적으로 새로운 임대차로 해석되어 2년 거주권 주장으로 이어지는 것은, 법이 임차인 보호 방향으로 설계되어 있기 때문에 발생하는 구조적 문제입니다. 그렇기 때문에 문구 하나, 표현 하나가 결정적인 역할을 합니다. 계약서에 명확히 남기지 않으면 의도가 아니라 형식이 우선된다는 점을 임대인들은 반드시 인식해야 합니다. 상식으로 처리하면 위험해지는 영역이므로, 서류와 절차로 서로를 보호하는 것이 필요합니다.
임대차 계약은 이제 인간적인 신뢰만으로 유지되기에는 법적 장치가 너무 촘촘해졌습니다. 작은 절차 하나를 빼먹는 순간 그 책임은 전적으로 당사자에게 돌아옵니다. 보증금 증액 시 5% 협상, 확정일자 재취득, 일시사용 문구 명시 등은 모두 선의를 분쟁으로 만들지 않기 위한 필수 절차입니다. 임대인과 임차인 모두에게 필요한 태도는 상대를 불신하는 것이 아니라, 명확한 서류와 절차로 서로를 보호하는 것입니다. 이 점을 이해하지 못하면 선의는 쉽게 분쟁의 출발점이 될 수 있습니다.
[출처]
김민중 변호사 - 임대차 계약 갱신 청구 방법
https://www.youtube.com/watch?v=cL-1uP9qqQA