부동산 취득 시 3억 원 이상의 주택을 구매하는 경우 반드시 작성해야 하는 서류가 있습니다. 바로 자금조달계획서입니다. 2017년부터 도입된 이 제도는 편법 증여와 다운계약, 업계약 등을 방지하기 위한 장치로, 최근 부동산 627 대책 이후 외부 차입 대출이 6억으로 제한되면서 그 중요성이 더욱 커졌습니다. 특히 특수관계인으로부터 차용하거나 증여를 활용해 주택을 취득하려는 분들에게는 필수적인 준비 과정이 되었습니다.
자금조달계획서의 구조와 특수관계인 차용의 핵심
자금조달계획서는 크게 자기 자금과 차익금으로 구성됩니다. 회사의 재무제표처럼 자산과 부채 현황을 명확히 기재하는 방식입니다. 10억짜리 주택을 취득한다면 자기 자금 5억, 부채 5억이라는 식으로 자산과 부채를 구성하는 금액의 원천을 상세히 적어야 합니다.
자기 자금 항목 중 2번 금융기간 예금액과 3번 주식 등 매각대금은 비교적 간단합니다. 예금 통장의 잔고 증명이나 주식 계좌에서 처분해서 실현한 매각 대금을 준비해 기입하면 됩니다. 그러나 4번 항목인 증여세 신고 후 증여받은 재산은 신중하게 접근해야 합니다. 부모님 등 특수관계자로부터 정식으로 증여를 받아 증여세를 신고하고 납부한 경우에만 여기에 기재합니다.
반면 5번 현금 등 그밖에 자금은 절대 기재하지 않는 것을 권장합니다. 금융기관에 보유하고 있지 않은 현금을 여기에 적었던 분들 중 상당수가 시군구청이나 부동산원에서 자금 소명을 요청받았기 때문입니다. 6번 부동산 처분대금 등은 이전 주택 매각 대금이나 전세보증금을 기입하는 곳입니다. 여기서 많은 분들이 궁금해하는 것이 몇 년 전 부모님이 해주신 전세보증금을 기재할 때 증여세 문제가 발생하지 않을까 하는 점입니다. 실무적으로는 몇 년 전에 받았던 전세보증금의 원천까지는 소명 과정에서 문제 삼지 않는 경향이 있습니다.
차익금 항목에서 가장 중요한 것은 11번 그밖에 차익금입니다. 부모님 등 특수관계자로부터 빌린 돈을 여기에 기재하는데, 이는 증여가 아니라 정당한 차용이며 향후 이자와 원금을 갚아나갈 것임을 명시하는 것입니다. 여기서 핵심은 단순히 네이버에서 찾은 차용증 양식을 사용하는 것이 아니라, 금전소비대차계약서와 상환계획서를 철저하게 작성해야 한다는 점입니다. 돈을 갚는 방법과 상환 방식을 구체적으로 명시하고, 전자계약서 형태로 타임코드를 발생시켜 주택 취득 전에 차용 계약이 존재했다는 증거를 남겨야 합니다. 실제로 상환 계획에 따라 돈을 갚아나가는 이력이 남아야만 4번 증여나 상속 부분에 간주되지 않아 세금 이슈가 발생하지 않습니다.
자금 소명과 상환계획서 작성의 실전 전략
주택을 취득하고 나면 시군구청이나 부동산원에서 소명 안내문이 날아오는 경우가 있습니다. 30~40년 착하게 살아온 분들도 이런 소명서를 받으면 가슴이 덜컥 내려앉는다고 합니다. 하지만 이것은 세무조사가 아닙니다. 소명을 요청하는 기관은 국세청이 아닌 국토부 관할의 시군구청이나 부동산원이기 때문에 지방세를 관장하는 부분에 해당하며, 바로 세무조사와 직결되는 것은 아닙니다.
다만 서류 제출 요청에 전혀 대응하지 않거나 대충 처리할 경우 관계기관 통보 절차가 진행될 수 있습니다. 이상이 없으면 종결되지만, 이상이 있다면 세무서나 경찰서 등 유관기관으로 통보됩니다. 분양권을 업다운하거나 부동산 거래 관련 위법 행위를 했다면 경찰서로, 증여세나 취득세 관련 문제가 있다면 세무서로 통보될 수 있습니다.
상환계획서 작성 시 가장 중요한 것은 실제 상환 능력과 상환 실재성입니다. 계획서의 존재보다는 실제로 상환할 수 있는 소득과 자산이 있는지, 그리고 계획대로 상환이 이루어지는지를 국세청은 매우 중요하게 봅니다. 예를 들어 연소득 3천만 원인 사람이 부모님께 5억을 빌려서 매달 500만 원씩 상환하겠다는 계획서를 작성한다면, 실제 소득으로는 이를 감당할 수 없기 때문에 증여로 간주될 가능성이 높습니다.
따라서 상환계획서는 본인의 실제 소득 수준과 저축 능력을 고려해 현실적으로 작성해야 합니다. 4.6% 인정이자율을 적용한 이자 계산, 원리금균등상환이나 원금균등상환 등 구체적인 상환 방식 명시, 상환 계좌와 입금 내역 기록 등이 모두 일관성 있게 준비되어야 합니다. 또한 잔금 치르기 전에 계약서와 상환계획서를 작성하고 날짜를 인증받는 것이 중요합니다. 전자계약서를 활용해 타임스탬프를 남기면 사후에 작성한 것이 아니라는 증거가 됩니다.
자금조달계획서 작성 시 증여세 회피를 위한 실무 체크리스트
자금조달계획서는 단순히 제출용 서류가 아니라 사후 검증을 전제로 한 기록 장치입니다. 계획서를 제출한다고 모든 문제가 해결되는 것이 아니라, 이후 실제 자금 흐름이 계획서와 얼마나 일관되는지가 가장 중요합니다. 출처가 불분명한 자금이라면 아예 취득 자금으로 사용하지 않는 것이 바람직합니다.
현재 서울 부동산 평균 집값이 14억, 15억, 16억을 넘어가고 있습니다. 금융기관 대출만 받아도 조달해야 할 금액이 낮게는 8억, 많으면 10억에 달합니다. 이런 자금을 한 번에 본인 능력으로만 조달할 수 있는 분들은 많지 않기 때문에 증여나 그밖에 차익금인 특수관계자 차용을 활용할 가능성이 높아졌습니다.
차익금 항목 중 8번 금융기관 등 대출은 주택담보대출 한도가 6억이므로 이를 넘지 않게 기재해야 합니다. 신용대출은 본인 소득의 100%가 한도이며, 그밖에 대출로는 산업근로복지기금이나 공무원 기관 대출 등이 있습니다. 9번 임대보증금은 서울 지역에서는 기재할 수 없게 되었습니다. 입주하지 않고 전세가 끼어 있는 갭투자 형태가 불가능해졌기 때문입니다.
주택 취득을 계획하고 있다면 먼저 본인의 자금 상황을 정확히 파악해야 합니다. 내 자금이 어디까지인지, 목표하는 주택은 어느 가격인지, 금융기관 대출은 얼마까지 가능한지를 먼저 확인하고, 얼마를 증여 내지는 그밖에 차익금으로 조달해야 하는지 계산해야 합니다. 그 후 디테일하게 금전소비대차계약서와 상환계획서를 만들어서 향후 소명이 왔을 때 깔끔하게 대응할 수 있도록 준비하는 것이 중요합니다.
자금조달계획서를 잘 작성하는 것보다 계획서대로 실제로 흘러갈 수 있는 자금 구조를 먼저 만드는 것이 핵심입니다. 형식적인 서류 작성에 그치지 않고, 실제 상환 능력을 갖추고 계획대로 이행하는 것이 증여세 리스크를 피하는 가장 확실한 방법입니다. 부동산 거래의 투명성을 위해 도입된 제도인 만큼, 이를 제대로 이해하고 성실하게 대응한다면 소명 과정도 큰 부담 없이 넘어갈 수 있습니다. 특히 특수관계인 차용을 계획하고 있다면 계약서의 존재보다 실제 상환 가능성과 일관된 자금 흐름이 가장 중요하다는 점을 명심해야 합니다.
[출처]
자금조달 및 입주계획서의 모든 것 / 김찬수 세무사
https://www.youtube.com/watch?v=c6BkkWqqCzk