최근 전세사기 수법이 점점 더 교묘해지면서 일반인들이 스스로를 보호하기 어려워지고 있습니다. 같은 건물에 입주한 두 사람이 동일한 조건으로 계약했는데, 한 명은 전세사기 피해자로 인정받고 다른 한 명은 인정받지 못하는 상황도 발생합니다. 이러한 차이는 단 한 장의 서류, 단 하나의 숫자에서 비롯됩니다. 오늘은 전세 계약 시 반드시 확인해야 할 세 가지 핵심 서류와 그 활용법, 그리고 서류만으로는 막을 수 없는 사각지대까지 종합적으로 살펴보겠습니다.
중개대상물확인설명서 속 숨겨진 함정
전세사기의 핵심은 임대인이 처음부터 보증금을 돌려줄 의사가 없거나, 객관적으로 돌려줄 수 없는 상황임을 알면서도 계약을 체결하는 것입니다. 이를 법적으로 증명하는 가장 확실한 방법은 "이 집을 팔아도 내 보증금을 받을 수 없는 상황"을 임대인이 인지하고 있었음을 입증하는 것입니다. 오피스텔의 경우, 전체 건물 가액에서 근저당권 대출금을 빼고, 선순위 임차인들의 보증금을 모두 뺀 후 남은 금액의 70~80% 수준이 되어야 안전합니다. 경매 시 유찰되면 가격이 떨어지기 때문입니다.
요즘 전세사기의 가장 큰 트렌드는 근저당권 금액을 속이는 것이 아닙니다. 중개인들이 등기부등본을 보여주기 때문에 이 부분은 숨기기 어렵습니다. 대신 선순위 임차인의 수와 보증금 총액을 속이는 방식이 주로 사용됩니다. 실제 사례를 보면, 8억짜리 오피스텔에 근저당권 4억이 설정되어 있고, 구두로는 "선순위 임차인이 1억 한 명뿐"이라고 설명합니다. 그러면 계산상 3억이 남으니 1억 보증금은 안전해 보입니다. 하지만 실제로는 선순위 임차인이 다섯 명이나 되어 5억의 보증금이 선점되어 있는 상황이었던 것입니다.
여기서 결정적인 차이를 만드는 서류가 바로 중개대상물확인설명서입니다. 대부분의 사람들은 한 장 짜리 임대차계약서만 꼼꼼히 보고, 뒤에 붙어 있는 여러 장의 서류는 대충 넘깁니다. 중개대상물확인설명서에는 근처 초등학교 거리, 지하철역까지의 거리 같은 사항들이 나열되어 있어 중요해 보이지 않기 때문입니다. 그러나 이 서류 안에 "개업공인중개사 세부사항 확인" 란과 "실제 권리관계 또는 공시되지 않은 권리사항" 란이 있습니다. 바로 이곳에 현재 거주 중인 임차인들의 보증금 정보가 기재되어야 합니다. 구두로 들은 설명과 이 란에 적힌 내용이 다르다면, 지금 당장 사기를 당하고 있는 것입니다. 실제로 한 명은 이 란에 "선순위 보증금 1억"이라고 적혀 있어 사기를 입증할 수 있었지만, 다른 한 명은 본인도 모르는 사이에 "선순위 보증금 5억"이라고 조그맣게 적혀 있어 사기 피해자로 인정받지 못했습니다.
이 서류는 반드시 교부받아 보관해야 하며, 계약 당시 꼼꼼히 확인해야 합니다. 일부는 계약서만 받고 중개대상물확인설명서를 받지 않는 경우도 있는데, 이는 나중에 분쟁 시 자신을 보호할 수단을 스스로 포기하는 것과 같습니다.
전입세대열람원과 확정일자부여현황의 실전 활용법
중개대상물확인설명서에 적힌 내용이 사실인지 검증하려면 실제 선순위 임차인이 몇 명인지 확인할 수 있어야 합니다. 이를 위한 두 가지 핵심 서류가 전입세대열람원과 확정일자부여현황입니다. 전입세대열람원은 주민센터에서 발급받을 수 있으며, 해당 주소지에 전입 신고된 세대가 몇 개인지를 보여줍니다. 보증금 액수는 나오지 않지만, 해당 지역의 전세 시세가 대략 1억이라면 전입 세대수를 세어보는 것만으로도 선순위 보증금 총액을 추정할 수 있습니다.
확정일자부여현황은 더욱 정확한 정보를 제공합니다. 이 서류에는 확정일자를 받은 임차인이 몇 명인지, 각각의 보증금이 얼마인지, 확정일자를 받은 날짜까지 모두 나와 있습니다. 대법원 등기소에서 발급받을 수 있으며, 주민센터에서도 발급이 가능합니다. 이 두 서류를 통해 중개대상물확인설명서에 기재된 내용의 진위를 명확히 확인할 수 있습니다.
문제는 이 서류들이 개인정보 보호 차원에서 아무나 발급받을 수 없다는 점입니다. 주민등록법상 집주인이거나 이미 계약을 완료하고 거주 중인 임차인만 발급받을 수 있습니다. 아직 계약 전인 예비 임차인은 직접 발급받을 방법이 없습니다. 따라서 공인중개사에게 당당하게 요구해야 합니다. 등기부등본, 집주인의 소득세 및 지방세 납입증명서를 떼올 때 전입세대열람원과 확정일자부여현황도 함께 가져오라고 말입니다.
만약 이 요구에 대해 공인중개사나 집주인이 "왜 그런 것까지 필요하냐", "주기 곤란하다"라고 한다면 이는 명백한 위험 신호입니다. 정상적인 거래라면 이런 서류를 제공하지 못할 이유가 없습니다. 거부한다면 그 자체로 해당 매물에 문제가 있다는 방증이므로, 계약을 즉시 중단하고 다른 매물을 알아봐야 합니다. 투명한 거래를 원한다면 이러한 서류 요구는 정당하며, 오히려 이를 거부하는 쪽이 비정상입니다.
특약 조항 활용과 서류만으로 막을 수 없는 사각지대
공인중개사에게 서류를 요구하기 어려운 상황이거나, 계약 후 추가 검증이 필요한 경우를 대비한 방법이 있습니다. 계약서의 특약란을 활용하는 것입니다. "임차인이 된 후 전입세대열람원 또는 확정일자부여현황을 확인했을 때, 중개대상물확인설명서의 내용과 다를 시 즉시 임대차계약을 해지하고 손해를 임대인이 배상한다"는 조항을 특약으로 넣는 방법입니다. 이는 계약 전 사기를 예방하는 것은 아니지만, 계약 후 속임수를 발견했을 때 즉시 빠져나올 수 있는 탈출구를 마련하는 것입니다.
그러나 이러한 서류들을 모두 확인했다고 해서 완벽하게 안전한 것은 아닙니다. 여기에는 중요한 사각지대가 존재합니다. 첫째, 전입은 했지만 아직 확정일자를 받지 않은 임차인의 경우입니다. 확정일자부여현황에는 나타나지 않지만, 나중에 확정일자를 받으면 선순위가 될 수 있습니다. 둘째, 계약은 완료했지만 아직 전입 신고를 하지 않은 임차인입니다. 전입세대열람원에는 보이지 않지만 실제로는 계약이 완료된 상태입니다. 셋째, 고의로 시점을 엇갈리게 만든 거래의 경우입니다. 예를 들어 여러 명에게 동시에 계약을 하되, 전입 시기와 확정일자 부여 시기를 조금씩 다르게 조정하여 각각의 예비 임차인에게는 선순위가 적게 보이도록 조작하는 수법입니다.
이런 사각지대를 고려하면 서류 확인만으로는 충분하지 않습니다. 전세사기는 단일 정보로 예방할 수 있는 문제가 아니라, 여러 신호를 종합적으로 판단해야 하는 영역입니다. 시세보다 지나치게 저렴한 보증금, 급하게 계약을 재촉하는 태도, 서류 제공을 꺼리는 모습, 집주인의 경제 상황에 대한 불명확한 설명 등 여러 가지 위험 신호를 복합적으로 살펴야 합니다. 또한 계약 후에도 즉시 전입 신고와 확정일자를 받고, 다시 한번 전입세대열람원과 확정일자부여현황을 직접 확인하는 이중 검증이 필요합니다. 특약 조항은 사기 예방책이 아니라 사후 대응책이라는 점을 명확히 인식하고, 계약 전 단계에서의 철저한 검증이 가장 중요합니다.
전세사기를 예방하기 위해서는 중개대상물확인설명서, 전입세대열람원, 확정일자부여현황이라는 세 가지 핵심 서류를 반드시 확인해야 합니다. 하지만 이는 필요조건이지 충분조건은 아닙니다. 서류상으로는 드러나지 않는 타이밍 조작, 미확정 계약자 등의 사각지대가 존재하기 때문에, 다양한 위험 신호를 종합적으로 판단하는 안목이 필요합니다. 특약 조항은 만약의 상황에 대비한 안전장치일 뿐, 처음부터 의심스러운 거래는 아예 시작하지 않는 것이 최선의 예방책입니다.
[출처] 법대로 하시죠_형사 조수진
부동산 중개인이 말 안 해준 진짜 전세사기 구별법
https://www.youtube.com/watch?v=C4MUNerxaK8