최근 여권 국회의원 10명이 발의한 '전세 계약 갱신 청구권 확대 법안'이 부동산 시장에 큰 파장을 일으키고 있습니다. 현행 2년 단위 전세 계약을 3년으로 연장하고, 갱신 횟수를 2회까지 허용해 최대 9년간 거주할 수 있도록 하는 내용입니다. 임차인 보호라는 명분은 좋지만, 전세 시장 축소와 집값 상승이라는 역효과를 불러올 가능성이 제기되고 있습니다. 이 법안이 통과될 경우 부동산 시장에 어떤 변화가 예상되는지 면밀히 살펴볼 필요가 있습니다.
전세제도 멸종 위기: 9년 계약이 가져올 시장 변화
전세 9년 법안의 핵심은 임차인이 3년 단위로 2회까지 계약 갱신을 청구할 수 있다는 점입니다. 의안 정보 시스템에서 확인한 법안 내용에 따르면, 현행법에서 1회만 행사할 수 있던 계약 갱신 청구권을 2회로 변경하고, 갱신 시 임대차 기간을 현행 2년에서 3년으로 연장하여 총 9년 이내에서 계약 갱신권을 행사할 수 있도록 규정하고 있습니다. 이는 전세 사기와 보증금 미반환 문제가 증가하면서 생긴 '전세 포비아'를 해소하기 위한 조치라는 것이 발의자들의 설명입니다.
그러나 이 법안이 통과되면 전세제도가 사실상 멸종될 가능성이 높습니다. 전세제도는 전 세계에서 유일하게 우리나라만 가지고 있는 독특한 제도인데, 집주인 입장에서는 9년이라는 장기간 동안 자산을 묶어두는 것에 대한 부담이 클 수밖에 없습니다. 임대인은 전세 계약 시작 시점에 향후 9년간의 시장 변화를 모두 고려해 전세금을 책정하게 될 것입니다. 예를 들어 현재 5억 원 수준의 전세금이라면, 9년간 5%씩 두 번만 인상 가능하다는 제약을 감안해 처음부터 7억 원 또는 8억 원으로 책정하는 방식입니다.
더 큰 문제는 많은 임대인들이 아예 전세 시장에서 이탈할 가능성입니다. 9년이라는 기간은 집주인이 직접 거주하거나 매각하려는 계획을 실행하기 어렵게 만듭니다. 특히 현재처럼 토지거래허가구역으로 지정되어 갭투자가 어려운 상황에서는, 전세가 끼어 있으면 매매 자체가 불가능해지는 경우가 많습니다. 이미 강남 지역 일부 집주인들은 집을 팔기 위해 전세를 받지 않고 빈집으로 놔두는 현상이 나타나고 있는데, 9년 법안이 시행되면 이런 현상이 더욱 가속화될 것입니다. 임차인 보호라는 선한 의도가 오히려 전세 시장을 위축시키고, 장기적으로는 전세제도 자체를 소멸시키는 역설적 결과를 낳을 수 있습니다.
빈집 증가와 주택 공급 부족의 악순환
전세 9년 법안이 시행되면 빈집이 급격히 증가할 것으로 예상됩니다. 이는 실제 주택의 수가 감소하는 것이 아니라, 시장에서 거래 가능한 '실질적 주택 공급'이 줄어드는 현상을 의미합니다. 법안 지정 이후 이미 갭투자가 어려워지면서 전세가 끼어 있는 집을 매매하기가 힘들어진 상황인데, 여기에 9년이라는 장기 계약이 추가되면 임대인들은 전세를 내놓기보다는 빈집으로 보유하는 선택을 할 가능성이 높습니다.
집주인 입장에서는 합리적인 선택입니다. 전세를 받으면 9년간 내 집이 사실상 임차인의 집이 되어버리는 상황이 발생하기 때문입니다. 향후 집값이 오르거나 개인적인 사정으로 집을 팔아야 할 때, 전세가 끼어 있으면 매매가 거의 불가능해집니다. 현재 강남 지역에서 전세를 빼고 집을 비워두는 집주인들이 늘어나는 이유도 바로 이 때문입니다. 9년 법안은 이러한 현상을 전국적으로 확산시킬 수 있습니다.
빈집이 증가하면 시장에서 실제로 거래되는 주택 물량이 줄어들어 전세난과 집값 상승이 동시에 발생할 수 있습니다. 공급은 부족한데 수요는 여전히 존재하는 상황이 만들어지는 것입니다. 이에 대응해 정부가 빈집세를 부과할 가능성도 제기되고 있는데, 이는 또 다른 문제를 야기합니다. 세금이라는 것은 결국 모든 경제 주체의 성장을 억제하는 수단이기 때문입니다. 조선 시대에 '호환 마마보다 무서운 세금'이라는 말이 있었듯이, 과도한 세금 부과는 역사적으로 항상 경제 주체들을 힘들게 만들었습니다. 명목은 좋아 보이지만, 세금으로 시장을 억누르는 방식은 자본주의 경제에서 근본적인 해결책이 될 수 없습니다. 오히려 경제가 원활히 돌아갈 수 있도록 공급을 늘리고 기업이 성장할 수 있는 환경을 만드는 것이 국가 경제 성장의 올바른 방향입니다.
보유세 인상 예고와 공급 중심 정책의 필요성
전세 9년 법안 이후 집값이 잡히지 않는다면, 다음 수순은 보유세 인상일 가능성이 높습니다. 정부는 미국 등 선진국의 보유세를 기준으로 우리나라의 보유세가 너무 낮다는 명분을 내세울 수 있습니다. 비싼 집을 가지고 있는 사람이 세금을 많이 내는 것이 문제가 되느냐는 논리입니다. 그러나 이는 단기적으로는 세금을 거둬들이는 효과가 있을지 몰라도, 장기적으로는 근본적인 문제를 해결하지 못합니다.
역대 부동산 정책을 살펴보면, 계속된 규제는 늘 부동산 폭등을 불러왔습니다. 규제로 수요를 일시적으로 누르고 누른 것이지, 수요가 사라진 것이 아닙니다. 눌려 있던 수요는 가만히 잠복해 있다가, 규제가 풀리는 순간 그동안 못 올랐던 가격이 폭등하는 현상으로 나타납니다. 우리는 과거에 이런 현상을 두 차례나 겪었습니다. 따라서 이번 정부는 규제가 아닌 공급으로 문제를 해결하겠다는 명확한 시그널을 시장에 줘야 합니다.
일부에서는 인구가 줄어드는데 집을 많이 지으면 나중에 남는 콘크리트를 어떻게 할 것이냐는 우려를 제기합니다. 그러나 집값 폭등이 집값 폭락보다 훨씬 더 위험합니다. 집값이 폭등하면 사람들이 집값에 매달려 소비할 여력이 없어지고, 소비가 줄면 자영업이 무너지고 결국 국가 경제 전체가 어려워집니다. 반대로 집값이 저렴하면 사람들은 여행을 가고, 좋은 차를 사고, 외식을 더 자주 하면서 소비가 살아나게 됩니다. 지금은 인구 감소를 걱정할 시기가 아니라 집값 폭등을 걱정해야 할 시기입니다.
더욱이 다가오는 저금리 시대에는 자산 가격 상승이 필연적입니다. 저금리 시대에는 금, 미국 주식, 국내 주식, 암호화폐 등 모든 자산 가격이 올라갑니다. 다 오르는 시대에 부동산만 떨어뜨리라고 할 수는 없습니다. 이 시기에는 정책으로 억누르기보다는 공급을 대폭 늘려서 가격 상승폭을 최소화하는 것이 현명한 접근입니다. 언젠가 고금리 시대가 오면 집값은 자연스럽게 조정될 것이고, 그때는 공급을 줄여서 과도한 하락을 방지하면 됩니다. 이렇게 집값이 너무 오르지도 떨어지지도 않게 조절하는 것이 가장 적절한 부동산 정책입니다.
전세 9년 법안은 표면적으로는 임차인을 보호하는 정책이지만, 실제로는 전세 시장을 위축시키고 집값 상승을 부추기는 역효과를 낳을 가능성이 큽니다. 임대인들은 9년 치 상승분을 미리 반영해 전세금을 대폭 올리거나, 아예 전세 시장에서 이탈할 것입니다. 전세 시장 안정은 계약 기간을 늘린다고 해서 생기는 것이 아니라, 사람들이 전세를 내놓아도 괜찮다고 판단할 때 비로소 이루어집니다. 규제와 세금이 아닌 충분한 공급만이 근본적인 해결책입니다. 지금 당장은 효과가 없더라도 후대를 위해 공급을 늘려야 하며, 이번 정권에서는 과거의 실패를 타산지석으로 삼아 공급 중심의 정책으로 시장에 안정적인 신호를 보내야 할 것입니다.
[출처] 재테크읽어주는 파일럿
전세 9년 법안 발의, 임대차 시장 붕괴되나?
https://www.youtube.com/watch?v=qbdO5LtxsJU