전월세 계약 만료를 앞둔 세입자라면 반드시 알아야 할 법률 지식이 있습니다. 계약갱신청구권, 묵시적갱신, 합의갱신이라는 세 가지 갱신 방법은 각각 다른 효력과 조건을 가지고 있으며, 이를 정확히 이해하지 못하면 수천만 원의 보증금을 잃을 수도 있습니다. 특히 확정일자를 잘못 받아 전세금 1억을 날린 실제 사례처럼, 법을 모르면 국가도 나를 보호해주지 않습니다. 오늘은 전월세 재계약 시 반드시 알아야 할 핵심 내용을 상세히 살펴보겠습니다.
계약갱신청구권, 세입자가 가진 강력한 무기
계약갱신청구권은 세입자가 집주인에게 일방적으로 2년 더 거주하겠다고 통보할 수 있는 법적 권리입니다. 주택임대차보호법 제6조의3에 따라 보장되는 이 권리는 집주인이 거절할 수 없는 강력한 무기이지만, 단 한 번만 사용할 수 있다는 제한이 있습니다. 이것이 바로 '2+2=4년' 거주가 가능한 이유입니다.
계약갱신청구권을 사용하면 임대료 인상은 5% 이내로만 제한됩니다. 집주인이 시세 상승을 이유로 20% 인상을 요구하더라도 법적으로 5%를 초과할 수 없습니다. 또한 계약 체결 후 통보를 거쳐 3개월 후에는 중도해지가 가능하다는 장점도 있습니다. 세입자 입장에서는 안정적인 거주 기간을 확보하면서도 필요시 유연하게 퇴거할 수 있는 선택권을 갖게 되는 것입니다.
그러나 이 권리 행사에는 주의할 점이 있습니다. 2020년 12월 10일 이후 계약을 맺은 경우 만료 2개월 전까지, 그 이전 계약은 최소 1개월 전까지 갱신 의사를 밝혀야 합니다. 날짜 하루 차이로 권리를 잃을 수 있으므로 달력에 표시해두는 것이 필수입니다. 의사표시는 반드시 문자, 카톡, 또는 내용증명으로 증거를 남겨야 하며, 단순히 '연장할게요'가 아닌 '주택임대차보호법 제6조의3에 따른 계약갱신청구권을 행사합니다'라고 명확히 밝혀야 합니다.
집주인이 실거주를 이유로 거절하는 경우도 있는데, 2022년 대법원 판결에 따르면 집주인이 실거주 사실을 객관적으로 증명해야 합니다. 만약 실거주 한다고 해서 세입자가 나갔는데 나중에 다른 사람에게 더 비싸게 임대했다면, 세입자는 월세 환산액 3개월분, 실제 손해액, 또는 임대료 차액의 24개월분 중 가장 큰 금액을 손해배상으로 청구할 수 있습니다. 이처럼 계약갱신청구권은 세입자의 권리를 강력하게 보호하는 법적 장치입니다.
묵시적갱신, 자동 연장의 방패막이
묵시적갱신은 계약 만료 시점에 집주인과 세입자 모두 아무런 의사표시를 하지 않으면 자동으로 기존 조건 그대로 2년 더 연장되는 제도입니다. '잠잠할 묵', '볼 시'라는 한자에서 알 수 있듯이 아무 말 없이 자동으로 갱신된다는 의미입니다. 이는 세입자에게 매우 유리한 제도로, 임대료 인상 없이 동일한 조건으로 계속 거주할 수 있습니다.
묵시적갱신의 가장 큰 장점은 계약갱신청구권이 소진되지 않는다는 점입니다. 최초 계약으로 2년을 살고, 묵시적갱신으로 2년을 더 살고, 그 이후 계약갱신청구권을 행사하면 총 6년을 거주할 수 있게 됩니다. 또한 묵시적갱신 상태에서도 세입자는 통보 후 3개월 뒤에 중도해지가 가능하지만, 집주인은 무조건 2년을 보장해야 하므로 세입자에게 유리한 구조입니다.
여기서 가장 중요한 점은 묵시적갱신 시 확정일자를 새로 받으면 안 된다는 것입니다. 묵시적갱신은 기존 계약이 그대로 연장되는 것이므로 기존 확정일자의 효력이 그대로 유지됩니다. 새로 확정일자를 받게 되면 대항력 순위가 새 날짜로 바뀌어버려, 그 사이에 집주인이 대출을 받았다면 순위에서 밀려나게 됩니다. 실제로 한 60대 여성은 전세금 1억 2천만 원 중 7천만 원을 날렸는데, 묵시적갱신임에도 불구하고 확정일자를 새로 받는 바람에 집주인이 받은 8천만 원 근저당보다 순위가 뒤로 밀렸기 때문입니다.
이러한 피해를 방지하려면 부동산 중개업소나 주민센터에서 확정일자를 새로 받으라고 권유하더라도, 묵시적갱신인 경우에는 절대 받아서는 안 됩니다. 기존 확정일자가 내 권리를 보호하는 가장 확실한 방패이기 때문입니다. 집주인 입장에서는 묵시적갱신이 되면 2년간 임대료를 올릴 수 없으므로, 만료일 전에 의사를 명확히 밝히는 것이 중요합니다.
확정일자와 합의갱신, 양날의 검을 다루는 법
합의갱신은 임대인과 임차인이 서로 협의하여 조건을 맞추고 재계약하는 전통적인 방식입니다. 가장 자유로운 방식이지만 그만큼 위험 요소도 큽니다. 합의갱신에는 5% 임대료 상한제가 적용되지 않으므로 집주인이 요구하는 대로 20%, 30% 인상도 가능합니다. 또한 중도해지가 원칙적으로 불가능하며, 계약갱신청구권도 소진되어 버립니다.
집주인이 전세금을 많이 올려달라고 요구할 때 무턱대고 '네'라고 답하면 안 되는 이유가 여기에 있습니다. 시세가 올랐다는 이유로 20% 인상을 수락하면 이는 합의갱신이 되어 5% 상한제 보호를 받지 못하고, 나중에 급하게 이사를 가야 할 상황이 생겨도 중도해지가 어려워집니다. 또한 중개수수료도 세입자가 부담해야 하는 등 여러 불리한 조건이 따릅니다.
확정일자는 전세금을 보호하는 핵심 장치이지만, 잘못 받으면 독이 된 성배가 됩니다. 등기부등본의 을구를 확인하여 근저당 설정 여부를 재계약 전에 반드시 확인해야 합니다. 근저당이 있는 상태에서 확정일자를 새로 받으면 순위가 뒤로 밀려 경매 시 전세금을 제대로 받지 못할 수 있습니다. 실제 사례에서 보듯이 경매 낙찰가 1억 5천만 원에서 은행이 8천만 원을 먼저 가져가고, 경매 비용을 제하니 5천만 원밖에 받지 못한 경우도 있습니다.
따라서 재계약 전에 해야 할 일은 명확합니다. 첫째, 계약서를 꺼내 만료일을 확인하고 6개월 전, 2개월 전을 달력에 표시합니다. 둘째, 등기부등본을 떼서 을구의 근저당 설정 여부를 확인합니다. 셋째, 계약갱신청구권을 사용할지, 묵시적갱신으로 갈지, 합의갱신을 할지 신중하게 결정합니다. 급하지 않다면 전문가 상담을 받는 것도 좋은 방법입니다. 소비자상담센터나 변호사를 통한 법률 상담은 수천만 원의 보증금을 지키는 가장 확실한 투자입니다.
전월세 재계약은 단순한 서류 작업이 아니라 내 재산을 지키는 중요한 법률 행위입니다. 계약갱신청구권이라는 칼과 묵시적갱신이라는 방패, 그리고 확정일자라는 보호막을 정확히 이해하고 활용해야 합니다. 법은 약자의 편이 아니라 아는 자의 편이므로, 충분한 확인과 준비를 통해 자신의 권리를 지키는 지혜가 필요합니다. 계약서 조건 하나, 확정일자 한 번이 인생을 바꿀 수 있다는 점을 명심하고 철저하게 준비하시기 바랍니다.
[출처]
영상 제목/채널명: https://www.youtube.com/watch?v=jCfogjcZuW4