임대차 계약을 체결한 후 예상치 못한 사정으로 중도에 집을 빼야 하는 상황이 발생할 수 있습니다. 이때 가장 큰 고민거리 중 하나가 바로 중개보수를 누가 부담해야 하는가입니다. 법적 근거와 실무 관행이 혼재되어 있어 임대인과 임차인 간 분쟁이 자주 발생하는 영역이기도 합니다. 이 글에서는 계약 유형에 따라 중개보수 부담 주체가 어떻게 달라지는지 명확하게 정리해 드리겠습니다.
원계약 기간 중 중도퇴실과 중개보수 부담
최초 계약, 즉 원 계약 2년을 체결한 후 계약 기간 도중에 세입자가 나가겠다고 통보하는 경우를 살펴보겠습니다. 이 상황에서는 통상적으로 세입자가 중개보수를 부담하게 됩니다. 다만 이는 법으로 명확히 정해진 사항이 아니라 실무 관행에 따른 것입니다.
원칙적으로 중개보수는 집주인이 부담하는 것이 맞습니다. 자신의 집을 빌려주는 계약을 체결하는 당사자가 집주인이기 때문입니다. 그러나 최초 계약 도중에 퇴실한다는 것은 원래 허용되지 않는 행위입니다. 2년 계약을 체결했다면 2년 계약을 지키는 것이 원칙이며, 임대인은 세입자가 중간에 나가겠다고 해도 거절할 수 있는 권리를 가지고 있습니다.
그럼에도 불구하고 실제로는 많은 집주인들이 세입자의 사정을 고려하여 중도 퇴실을 허용해 주는 경우가 많습니다. 이는 임대인이 베푸는 호의라고 볼 수 있습니다. 이러한 상황에서 세입자는 다음 세입자를 구하는 과정을 본인이 진행하겠다고 제안하며, 그 과정에서 발생하는 중개보수까지 부담하겠다고 협의하게 됩니다. 세입자 입장에서는 다음 세입자가 구해져서 그 보증금을 받아야 본인의 보증금을 돌려받을 수 있기 때문에, 중개보수를 부담하면서까지 협의 해지를 요청하는 것입니다.
결국 원 계약 기간 중 중도 퇴실 시 중개보수를 세입자가 부담하는 것은 법적 의무가 아닌, 임대인의 호의를 얻기 위한 협상의 결과물입니다. 중개보수의 부담 문제는 근본적으로 귀책사유의 문제로 볼 수 있으며, 원 계약 기간 중 일방적인 퇴실 요구는 세입자 측의 사정에 의한 것이므로 세입자가 그 비용을 부담하는 것이 합리적이라는 실무적 합의가 형성되어 있습니다.
묵시적갱신 기간의 해지권과 중개보수
묵시적갱신이란 계약 만기가 도래했을 때 임대인과 임차인 모두 갱신이나 해지에 대한 별도의 의사표시를 하지 않아 원 계약과 동일한 조건으로 자동으로 계약이 연장되는 것을 의미합니다. 2년의 최초 계약 기간이 끝나고 묵시적 갱신으로 2년이 더 연장된 상황에서 세입자가 중도에 나가겠다고 통보하는 경우, 이때는 통상적으로 집주인이 중개보수를 부담합니다.
이는 주택임대차보호법의 규정에 근거한 것입니다. 묵시적 갱신 기간 중에는 세입자에게 해지권이 부여되어 있어 언제든지 계약을 해지할 수 있습니다. 다만 해지 통보를 했다고 해서 즉시 효력이 발생하는 것은 아니며, 통보 후 3개월이 지나야 해지 효력이 발생합니다. 세입자가 "나갈게요"라고 3개월 전에 통보하면, 3개월 후에는 다음 세입자가 구해지든 말든 계약이 만료되므로 집주인은 보증금을 돌려줄 책임을 부담하게 됩니다.
묵시적 갱신 기간 중의 세입자 해지 통보는 법적으로 보장된 권리이기 때문에 계약 위반이나 위약에 해당하지 않습니다. 사용자의 비평에서도 지적했듯이, 묵시적 갱신 중에 세입자가 해지 통보를 올바르게 한 경우라면 이는 정당한 권리 행사이므로 귀책사유가 세입자에게 있다고 볼 수 없습니다. 이 때문에 실무에서는 집주인이 중개보수를 부담하는 것이 일반적입니다.
그러나 세입자가 3개월을 기다리지 않고 더 빠르게 퇴실하고 싶은 경우에는 상황이 달라질 수 있습니다. 예를 들어 한 달 안에 다음 세입자를 구해서 나가고 싶다면, 이는 법적 권리 행사의 범위를 벗어나 임대인에게 추가적인 협조를 요청하는 것이므로 세입자가 중개보수를 부담하는 것으로 협의할 수 있습니다. 원칙은 집주인 부담이지만, 세입자의 특별한 사정에 따른 협의는 얼마든지 가능합니다.
묵시적 갱신 기간 중 적법하게 해지 통보를 하고 세입자의 계약 위반이 없는 두 조건이 충족된다면, 중개보수는 집주인이 부담하는 것이 법리적으로나 실무적으로나 타당합니다. 다만 이러한 내용을 특약으로 미리 정해두지 않으면 언제든 분쟁으로 연결될 수 있으므로, 계약 체결 시 명확히 약정해 두는 것이 바람직합니다.
재계약과 계약갱신요구권 사용 시 중개보수 구분
계약 갱신 요구권을 사용한 경우에도 묵시적 갱신과 동일하게 집주인이 중개보수를 부담합니다. 계약 갱신 요구권은 최초 계약 후 세입자가 2년을 더 살 수 있도록 요구할 수 있는 법적 권리입니다. 갱신 요구권을 사용한 경우에도 묵시적 갱신의 규정을 준용하게 되어 있어, 세입자는 언제든지 해지 통보를 할 수 있으며 통보 후 3개월이 지나면 해지 효력이 발생합니다.
따라서 계약 갱신 요구권을 사용한 기간 도중에 세입자가 나가겠다고 통보하고 3개월 후에 퇴실하는 시점에 새 세입자를 구하는 임대차 계약은 집주인이 중개보수를 부담해야 합니다. 물론 세입자가 급하게 나가야 하는 사정이 있어 다음 세입자가 구해지는 대로 바로 나가겠다고 협의한다면, 세입자가 중개보수를 부담할 수도 있습니다. 그러나 이는 어디까지나 협의에 의한 것이며, 원칙은 집주인 부담입니다.
반면 아예 새로운 계약으로 재계약을 하는 경우는 다릅니다. 갱신 요구권을 한 번 사용하고 나서도 계속 그 집에 살고 싶어 하는 세입자가 있을 수 있습니다. 집주인 입장에서도 새 세입자를 구하느니 기존 세입자가 계속 살게 되면 중개보수를 추가로 부담하지 않아도 되니 서로에게 유리할 수 있습니다. 이렇게 별도의 새로운 재계약을 체결하는 경우, 이는 최초 계약과 동일하게 취급됩니다.
새로운 재계약은 계약 갱신 요구권의 사용에 의한 재계약과는 전혀 다른 개념입니다. 완전히 새로운 계약이므로 2년의 계약 기간을 약정했다면 그 기간은 반드시 지켜져야 하며, 세입자는 중도에 나갈 권리가 없습니다. 만약 세입자가 재계약 기간 도중에 나가겠다고 한다면, 이는 원 계약 기간 중 퇴실과 동일한 상황이므로 집주인의 호의로 중도 퇴실을 허용받는 대신 세입자가 중개보수를 부담하는 것으로 협의하게 됩니다.
정리하자면, 계약 갱신 요구권을 사용한 경우는 법적 보호를 받아 집주인이 중개보수를 부담하지만, 아예 새로운 재계약을 체결한 경우는 최초 계약과 같은 성격이므로 중도 퇴실 시 세입자가 중개보수를 부담하는 것이 일반적입니다. 두 경우를 명확히 구분하여 이해하는 것이 중요합니다.
중개보수 부담 문제는 법으로 명확히 정해진 부분도 있지만, 많은 경우 당사자 간 협의와 실무 관행에 의존하고 있습니다. 원 계약과 재계약 기간 중에는 세입자가, 묵시적 갱신과 계약 갱신 요구권 사용 기간 중에는 집주인이 부담하는 것이 원칙입니다. 그러나 이는 특약으로 미리 정하지 않으면 분쟁의 소지가 있으므로, 계약서 작성 시 중개보수 부담 주체를 명확히 약정해 두는 것이 바람직합니다. 또한 묵시적 갱신 기간 중 적법한 해지 통보는 세입자의 정당한 권리 행사이므로, 이 경우 중개보수는 집주인이 부담하는 것이 법리적으로 타당합니다.
[출처] 부동산전문변호사 조세영
계약 만기 전에 이사하면 중개수수료는 누가 내야 할까 상황에 따라 달라집니다
https://www.youtube.com/watch?v=f63x-G37BSE