최근 정부가 1 주택자라도 실거주를 하지 않으면 투기로 간주하겠다는 강력한 메시지를 내놓으면서 부동산 시장에 또 다른 파장이 예고되고 있습니다. 과거 다주택자 중과세가 전월세 시장을 경색시켰던 경험이 있음에도 불구하고, 이번에는 1 주택자까지 실거주 여부로 구분하여 징벌적 세금을 부과하겠다는 방침입니다. 이러한 정책이 실제로 시행될 경우 전월세 공급 감소와 가격 상승이라는 악순환이 반복될 가능성이 높아 보입니다.
실거주 의무화와 전월세 시장 경색의 필연성
정부는 실거주를 더욱 강조하는 정책 방향을 분명히 하고 있습니다. 과거에는 다주택자를 투기꾼으로 규정하고 징벌적 세금인 중과세를 부과했습니다. 이는 세금을 통한 벌금 성격으로, 다주택 보유 자체를 잘못된 행위로 간주했기 때문입니다. 불과 4~5년 전의 일이지만, 당시 많은 다주택자들이 무너졌고 파산하거나 금매로 정리해야 했습니다. 남아있는 분들도 대부분 비아파트나 도시형 생활주택, 오피스텔 같은 매각이 어려운 물건들을 보유하고 있는 상황입니다.
종부세를 일부 완화해 주면서 수천만 원에서 천만 원 이하로 세 부담이 줄어들기도 했지만, 이마저도 다시 복구될 가능성이 높습니다. 다주택자 규제만으로는 정책 효과가 충분하지 않다고 판단한 정부는 이제 1 주택자 중에서도 실거주를 하지 않는 경우를 투기로 규정하려는 움직임을 보이고 있습니다. 대통령이 직접 "1 주택자인데 실거주를 안 하면 투기다"라고 명확하게 언급한 만큼, 중과세 가능성은 현실화되고 있습니다.
문제는 이러한 정책이 전월세 시장에 미칠 영향입니다. 서울이나 수도권에 집 한 채를 소유하고 있지만 직장 때문에 지방으로 발령받은 사람, 반대로 지방에 집이 있지만 서울에서 직장 생활을 하는 사람, 미래를 위해 수도권에 집을 마련했지만 아직 결혼 계획이 없어 원룸에 거주하는 사람들까지 모두 투기꾼 취급을 받게 될 수 있습니다. 실거주를 하지 않으면 세금 중과 대상이 되므로, 결국 세금을 내거나 집을 팔거나 둘 중 하나를 선택해야 합니다.
실거주를 선택한다면 어떤 일이 벌어질까요? 출퇴근이 멀더라도 재산을 지키기 위해 실거주를 선택하는 사람들이 늘어날 것입니다. 그런 집들은 대체로 시장에서 괜찮은 축에 속하는 물건들이기 때문에, 전세로 임대되던 집이 실거주로 전환되면서 전세 공급이 줄어듭니다. 예를 들어 수도권의 25평 아파트 전세가 사라지고, 대신 서울의 빌라 월세가 하나 생기는 식입니다. 이는 등가 교환이 아닙니다. 전세를 끼고 집을 보유하던 사람들은 대부분 자신이 거주하는 곳보다 더 좋은 집을 임대하고 있었기 때문입니다. 빌라 한 채를 가지고 강남에 전세로 사는 사람은 거의 없습니다. 대부분 좋은 집을 전세 주고 상대적으로 안 좋은 집에서 월세로 거주하는 갭투자 형태였습니다.
이제 "너 들어가"라는 정책 압박에 실거주로 전환하게 되면, 안 좋은 동네에서 월세 물건이 하나 더 나오거나, 아예 집을 매각하는 경우가 발생합니다. 매각된 물건은 현재의 강력한 대출 규제 상황에서 현금이 많은 실거주자가 가져가게 됩니다. 금매물을 노리는 분들에게는 기회가 될 수 있지만, 대부분의 사람들은 전세나 월세로 거주해야 하는데 가고 싶은 아파트에는 전월세가 사라지고, 가기 싫은 빌라나 오피스텔에만 전월세가 남는 상황을 경험하게 될 것입니다.
중과세 부작용과 시장 경직화의 반복
이러한 정책 방향은 과거 임대차 3 법 당시의 상황을 떠올리게 합니다. 2020년 2월 말부터 3월 초, 당시 야당이었던 현 여당이 임대차 3 법을 강력하게 추진했고, 4월 총선에서 180석에 가까운 압도적 다수 의석을 확보한 뒤 6월에 법안을 신속하게 통과시켜 8월부터 적용했습니다. 시장 참여자들이 대응할 시간이 거의 없었고, 소급 적용까지 이뤄지면서 기존 세입자도 2년을 더 거주할 수 있게 되었습니다.
당시 전세금을 시세보다 싸게 받던 집주인들도 많았습니다. 2년마다 계약을 갱신하면서 전세금을 조정하는 시스템이 일반적이었기 때문에, 정이 들어 시세보다 3천만 원 정도 싸게 빌려주는 경우도 있었습니다. 도배나 수리도 집주인이 해주는 것이 관례였습니다. 그러나 계약갱신청구권이 소급 적용되면서 상황이 완전히 바뀌었습니다. 임차인들이 "5%만 올려드릴 수 있고, 저는 계약갱신청구권을 쓰겠습니다"라고 태도를 바꾸면서 임대인과 세입자 간 전쟁이 시작되었습니다.
시세보다 훨씬 싸게 6년 이상 임대한 경우도 많았고, 묵시적 갱신으로 인해 8년 이상 거주하는 경우까지 발생했습니다. 이러한 경험을 통해 임대인들은 "세입자를 한번 맞추면 너무 힘들다"는 교훈을 얻었고, 하나씩 물건을 정리하기 시작했습니다. 자녀에게 증여하거나 매각하면서 3채를 보유하던 사람이 1채만 남기고 정리하는 식이었습니다. 종부세를 내면서 버티다가 세입자가 나가면 그 집마저 팔거나 증여했습니다.
이렇게 간신히 1 주택자가 된 분들 중 상당수는 굳이 그 집에 살 필요가 없어서 전세를 주고 다른 곳에서 거주하거나, 자녀를 돌보기 위해 지방으로 내려가 월세를 받으며 생활하는 경우가 많았습니다. 특히 맞벌이 가정에서는 친정 부모가 인근으로 이사 와서 손자를 돌보면서 본인 집은 전세를 주고 사는 경우가 흔했습니다. 그런데 이제 1 주택 비실거주자까지 투기로 규정하고 보유세를 올리거나 장기보유특별공제를 삭감한다면, 이분들은 어쩔 수 없이 실거주로 돌아가야 합니다. 베이비시터를 고용하는 것보다 세금이 더 클 수 있기 때문입니다.
정부는 이미 다주택자 중과세 복구 방침을 밝혔고, 이에 따라 금매물이 일부 나오고 있습니다. 물론 엄청나게 많이 나오는 것은 아닙니다. 토지거래허가구역 지정과 각종 규제로 인해 팔고 싶어도 팔 수 없는 구조이기 때문입니다. "한 달 뒤에 팔까, 지금 팔까" 고민하던 사람들이 "지금 빨리 팔자"고 결정하여 2~5% 정도 할인된 금매물을 내놓는 정도입니다. 이런 물건을 살 수 있는 사람은 이미 시장을 잘 알고 중개사와 네트워크가 있으며, 세입자와의 협의도 가능한 극소수입니다.
5월 9일 이후에는 상황이 더 악화될 가능성이 높습니다. 과거 문재인 정부 시절 양도세 중과를 경험했기 때문에, 어떤 결과가 나올지 이미 알고 있습니다. 매물이 극도로 잠기고 거래량이 급감하는 대신, 한 건 거래될 때마다 신고가를 찍는 이른바 '점상' 현상이 발생합니다. 매도자 입장에서는 어차피 세금을 많이 내야 하기 때문에 "나 혼자만 죽을 수 없다, 매수자도 세금을 분담하라, 안 그러면 안 판다"는 태도를 보이게 됩니다. 공급이 풍부하거나 전월세가 남아돈다면 가격을 깎아서라도 팔겠지만, 지금은 그런 상황이 아니기 때문에 버티면서 비싸게 파는 전략을 택합니다.
정책 실효성과 무주택자의 딜레마
정부 입장에서는 "그렇다면 못 버틸 만큼 세금을 때려보겠다"는 의도로 보입니다. 일주일 전만 해도 "세금은 최후의 수단"이라고 했던 입장이 급변하여 "다주택자와의 전쟁을 선포한다"는 수준의 강력한 메시지가 나왔습니다. 이는 실제 정책으로 이어질 가능성이 높거나, 선거 전 매물 출회를 유도하고 상승하는 집값을 억제하기 위한 멘트 플레이일 수도 있습니다. 한국은행 총재가 매파적 발언이나 비둘기파적 발언으로 시장을 조절하듯, 정책 당국도 멘트만으로 시장에 영향을 줄 수 있기 때문입니다.
그러나 이러한 정책은 사용자 비평에서 지적했듯이 중산층을 직접 타격하며 정치적 반발을 불러올 수 있습니다. 학군이나 노후 대비 목적으로 소유한 1 주택, 장기 임대 중인 주택까지 투기로 묶는다면 정책의 정당성 자체가 흔들립니다. 전면적인 중과보다는 제한적인 페널티나 요건 강화가 현실적일 것으로 보이지만, 정부가 얼마나 강력하게 밀어붙일지는 아직 불확실합니다.
보유세 증세 방향도 누진세 구조로 갈 가능성이 높습니다. 양도소득이 크면 세금을 더 많이 내고, 작으면 덜 내는 식입니다. 예를 들어 20억 이상부터 보유세를 크게 올린다면, 15억대 물건들은 모두 19억 9천만 원으로 호가가 붙고, 20억 이상 물건은 20억 정선에서 거래가 형성될 것입니다. 과거 15억 초과 대출 금지 때 모든 집이 14억 9,900만 원으로 매물이 나왔던 것처럼, 구간별 증세는 특정 가격대로 시장을 왜곡시킵니다.
전월세 시장의 본질은 명확합니다. 공급은 임대해도 손해 보지 않는 구조에서만 유지됩니다. 실거주를 강요하거나 1 주택자에게 세금 불이익을 주면, 결과는 공급 감소와 가격 상승으로 이어집니다. 정부는 늘 실거주 전환과 주거 안정을 기대하지만, 실제로는 집은 늘지 않고 빌릴 집만 줄어드는 상황이 발생합니다. 가장 우려되는 것은 집값 상승보다 시장 참여자가 모두 움직일 수 없게 되는 경직된 시장이 되고 있다는 점입니다.
무주택자들은 현재 웃고 있을지 몰라도, 결국에는 웃을 수 없을 것입니다. 무주택이라는 것은 기본적으로 집값 하락에 배팅한 것과 같습니다. 집값이 하락하면 무주택자들이 유리하지만, 횡보하거나 상승하면 오히려 더 힘들어집니다.
[출처]
(부읽남TV) 이젠 1 주택자도 투기꾼이다, 앞으로 부동산에서 벌어질 일들 : https://www.youtube.com/watch?v=dEKveJyOAVQ