2026년 5월 9일, 4년 만에 다주택자 양도세 중과가 부활합니다. 단 하루 차이로 수억 원의 세금 차이가 발생하는 상황에서 부동산 시장은 극심한 혼란에 빠질 것으로 예상됩니다. 최고 82.5%에 달하는 실효 세율은 다주택자들에게 전례 없는 압박을 가하고 있으며, 이는 한국 부동산 시장의 구조적 양극화를 더욱 심화시킬 전망입니다.
양도세 중과 부활과 세금 폭탄의 실체
2026년 5월 9일을 기점으로 다주택자 양도세 중과 유예 조치가 종료됩니다. 현재는 조정 대상 지역 내 주택을 팔아도 기본 세율인 6%에서 45% 사이의 세율을 적용받으며, 3년 이상 보유 시 장기 보유 특별 공제(장특공) 혜택으로 최대 30%까지 양도차익을 감면받을 수 있습니다. 하지만 5월 10일부터는 상황이 완전히 달라집니다.
2 주택자는 기본 세율에 20% 포인트, 3 주택 이상은 30% 포인트의 가산 세율이 적용되어 최고 세율이 75%까지 치솟습니다. 여기에 지방 소득세 10%를 더하면 최고 실효 세율은 무려 82.5%에 달합니다. 더욱 충격적인 것은 장기 보유 특별 공제가 완전히 배제된다는 점입니다. 10년, 20년을 보유했어도 단 한 푼도 공제받지 못하고 양도 차익 전체에 대해 살인적인 세율이 적용됩니다.
구체적인 사례를 살펴보겠습니다. 10년 전 5억 원에 구입해 현재 15억 원이 된 조정 대상 지역 아파트를 보유한 3 주택자의 경우, 5월 9일 이전에 매도하면 장기보유 특별 공제 20%를 적용받아 과세 표준이 8억 원이 되고 양도세는 약 3억 2,500만 원입니다. 하지만 5월 10일 이후에 매도하면 장기보유 특별 공제가 전혀 적용되지 않아 10억 원 전체에 중과세율이 적용되어 양도세는 약 7억 5천만 원, 지방 소득세까지 포함하면 약 8억 2,500만 원을 세금으로 내야 합니다. 단 하루 차이로 순익이 5억 원 정도가 사라지는 것입니다.
이러한 세금 부담을 피하기 위해 증여를 고려할 수도 있지만, 15억 원짜리 아파트를 자녀에게 증여하면 증여세 약 4억 원과 조정 대상 지역 증여 취득세율 12%를 적용한 취득세 약 1억 8천만 원으로 당장 약 6억 원의 세금을 부담해야 합니다. 결국 다주택자들은 5월 9일 이전 매도, 이후 매도, 증여, 버티기라는 네 가지 선택지 앞에서 극심한 고민에 빠질 수밖에 없습니다.
똘똘한 한채 전략과 시장 양극화 심화
정부는 82.5%라는 극단적인 세율로 다주택자들을 압박해 5월 9일 이전에 매물을 시장에 쏟아내게 만들어 공급을 늘리고 집값을 안정시키려는 의도를 가지고 있습니다. 하지만 현실은 정부의 의도와 다르게 전개될 가능성이 큽니다. 토지 거래 허가제와 LTV, DSR 같은 강력한 대출 규제가 시장의 문을 걸어 잠그고 있기 때문입니다.
토지 거래 허가제는 서울 주요 지역을 포함한 수도권 핵심 지역에서 실거주 목적으로만 주택 구입을 허가하는 제도입니다. 즉, 전세를 끼고 집을 사는 갭투자가 원천적으로 불가능하며, 매수자는 무주택자이거나 기존 집을 팔고 이사 오는 1 주택자로 극히 제한됩니다. 여기에 DSR(총부채 원리금 상환 비율) 규제는 연봉에서 1년 동안 갚아야 할 모든 대출의 원금과 이자가 차지하는 비율을 제한해 대출 자체를 막고 있습니다. 금매물이 시장에 나와도 대출 없이는 집을 살 수 없는 대다수 사람들에게는 그림의 떡일 뿐입니다.
실제 데이터가 이러한 양극화 현상을 명확히 보여줍니다. 한국 부동산원 통계에 따르면 2025년 서울 아파트값은 평균 8.71% 상승했지만, 송파구는 20.92%, 성동구는 19.12%라는 경이적인 상승률을 기록한 반면, 중구는 0.79%, 도봉구는 0.89%, 강북구는 0.99% 상승에 그쳤습니다. 물가 상승률을 고려하면 사실상 가격이 하락한 것입니다.
이는 시장 참여자들이 이미 똘똘한 한 채에 모든 것을 집중하고 있다는 강력한 증거입니다. 온갖 대출 규제와 세금 압박 속에서 여러 채를 보유하는 것이 불가능해지자, 사람들은 주식 시장에서 우량주를 고르듯 가장 확실한 자산에만 집중하기 시작했습니다. 양도세 중과 부활은 바로 이 똘똘한 한채 쏠림 현상에 기름을 붓는 역할을 하게 될 것입니다. 다주택자들은 세금 부담을 최소화하고 자산 포트폴리오를 압축하기 위해 입지가 떨어지는 수도권 외곽 지역의 주택부터 먼저 처분하려 할 것이며, 이는 해당 지역의 매물 증가와 가격 하락 압력으로 이어질 것입니다. 반면 강남과 같은 핵심 지역은 어렵게 지켜낸 마지막 한 채를 더욱 강력하게 보유하려 할 것이고, 공급은 씨가 마르면서 가격은 더욱 견고해지거나 오히려 상승할 가능성이 높습니다.
생존을 위한 매도 전략과 실전 액션 플랜
다주택자의 경우 지금이 무조건 팔아야 하는 시기는 아닙니다. 각자의 보유 주택 구성과 세금 부담, 향후 계획을 놓고 팔 때의 손익과 버틸 때의 손익을 반드시 비교해 봐야 합니다. 다만 매도 결정이 섰다면 망설일 시간이 많지 않습니다. 부동산 매도는 집을 보러 오는 사람을 맞고, 계약서를 쓰고, 매수자가 대출을 알아보고, 최종적으로 잔금을 치르기까지 통상 두세 달의 시간이 걸립니다. 따라서 실행은 빠를수록 선택지가 넓어집니다.
어떤 집부터 정리하는 것이 합리적일까요? 감정이 아니라 데이터로 판단해야 합니다. 보유한 주택의 입지와 미래 가치를 냉정하게 평가해 매도 우선순위를 정해야 합니다. 상승 여력이 제한적이고 수요층이 얇은 수도권 외곽이나 지방 주택이 1차 정리 대상이 될 가능성이 큽니다. 반대로 어렵게 확보한 핵심 입지의 똘똘한 한 채는 어떻게든 지키는 방향으로 자산 포트폴리오를 재편하는 전략이 보다 합리적일 수 있습니다.
무주택자와 1 주택 갈아타기 수요자의 경우 지금은 서두르지 않는 관망이 필요합니다. 아무 집이나 사야 할 시기가 아니라 교통, 학군, 생활 인프라가 탄탄한 핵심 입지의 매물을 꾸준히 지켜보는 시기입니다. 다주택자의 세금 부담으로 인해 급매물이 등장한다면, 시세 대비 확실한 가격 메리트가 있는 경우 충분히 검토해 볼 가치가 있습니다. 다만 기회는 준비된 사람에게만 옵니다. 급매는 예고 없이 나오고 빠르게 소진됩니다. 따라서 지금 당장 해야 할 일은 은행을 통해 대출 가능 한도를 미리 확인하고 스트레스 DSR 기준에서 실제로 쓸 수 있는 금액이 얼마인지 현실적으로 점검하는 것입니다. 생애 최초 주택 구입자금 대출이나 신혼부부 특별 대출 등 정책 금융 상품의 자격 요건도 사전에 꼼꼼히 확인해 두어야 합니다.
다주택자 양도세 중과 부활은 한국 부동산 정책의 완화와 긴장, 재강화라는 반복적 사이클의 연장선에 있습니다. 최고 세율 75%라는 숫자는 상징성이 강하지만, 실제 체감 효과는 제한적일 수 있습니다. 이미 상당수 다주택자는 증여나 법인 전환 등으로 포지션을 정리했으며, 세율이 극단적으로 높아지면 오히려 매도를 미루게 되는 잠김 효과가 강화될 수 있습니다. 양극화는 단기적으로 가격 차이 확대가 아니라 거래 절벽으로 먼저 나타날 가능성이 크며, 외곽은 거래가 증가하지만 핵심 지역은 거래가 감소하는 비대칭적 정체 국면이 먼저 올 수 있습니다. 무주택자와 1 주택자는 정책 발표 직후가 아닌 실제 세금 적용 직전의 심리 변화 구간을 주목할 필요가 있습니다.
[출처]
2026년 부동산 판이 뒤집힙니다, 카운트 다운은 이미 시작됐습니다. / 경제학 똑똑: https://www.youtube.com/watch?v=5hZWOZhmgkE